Blog

Kupując swoje pierwsze mieszkanie obok niewątpliwej radości związanej z zakupem nieruchomości często towarzyszy nam zmęczenie związane z formalnościami, które stoją nam na drodze do odebrania wymarzonego pęku kluczy. Mając wybrane lokum skupiamy się na znalezieniu korzystnego kredytu oraz myślimy o wymarzonej aranżacji. Jednocześnie umowa deweloperska traktowana jest jako plik papierów, które z uwagi na podpisywanie na tak wczesnym etapie, uważamy, że nie może nam niczym grozić. Jest to poważny błąd, którego należy się wystrzegać.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska wiąże strony i zabezpiecza transakcję, której finałem ma być przekazanie mieszkania wraz z podpisanym aktem własności. Jest to moment, kiedy w sposób ostateczny ustalamy cenę oraz cechy nieruchomości, do których spełnienia zobowiązuje się deweloper. Jest ona nieodłącznym partnerem umowy przyrzeczonej dzięki której możemy być pewni, że po zakończeniu budowy to właśnie my odstaniemy wybraną nieruchomość, której nikt nie będzie mógł nam sprzątnąć sprzed nosa. Wbrew pozorom jest to najważniejsza umowa, którą przyjdzie nam podpisać przed objęciem w posiadanie mieszkania. Mimo, że nie daje nam ona prawa własności to jest zapewnieniem, że ostatecznie prawo to zostanie na nas przeniesione po zakończeniu inwestycji.

Masz wpływ na treść umowy deweloperskiej!

Powszechną praktyką jest, że zawierana przez nas umowa zostaje nam przedstawiona przez dewelopera jako gotowa do podpisu. Nie oznacza to, że nie możemy mieć wpływu na jej ostateczną treść. Wręcz przeciwnie! Z uwagi na jej doniosłość musimy być świadomi jej treści i przyszłych konsekwencji.

Mimo, że konstrukcja umowy nie należy do prostych, a język w którym jest sporządzana w wielu miejscach przestaje przypominać zrozumiały dla nas język ojczysty, musi zostać przez nas dokładnie przeanalizowana.

Na co należy zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

1. W umowie deweloperskiej zawarte są wszystkie aspekty odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia, kary umowne za odstąpienie od umowy oraz podniesienia ceny. Charakterystyczne jest, że zapisy dotyczące dewelopera są niezwykle łagodne, a te kształtujące nasze prawa – mocno rygorystyczne. Pamiętajmy, że w umowie tej, nawet gdy podpisujemy ją z ogromną korporacją budowlaną, mamy równe prawa i nie możemy być pokrzywdzeni. Wręcz przeciwnie. Sprzedający występując jako podmiot gospodarczy zobowiązany jest do większej staranności wynikającym z jego profesjonalnego charakteru, niż my jako osoby fizyczne. Notariusz nie ma jednak obowiązku informowania nas o niekorzystnych dla nas zapisach szczególnie, jeżeli nie mają one charakteru wyzysku lub oszustwa. To my, zgodnie z zasadą swobody umów, musimy zadbać by jej treść odpowiadała naszym oczekiwaniom i kształtowała zawarte tam obowiązki po równo.

2. Kto pyta nie błądzi! Mamy prawo żądania wyjaśnień treści umowy. Szczególne godne uwagi są kwestie bezpośrednio związane z wykonaniem budynku. Wykorzystane materiały, jakość i typ ocieplenia, rodzaj stolarki okiennej, zabezpieczenia drzwi i klatek schodowych oraz zakres prac leżących po stronie wykonawcy w celu doprowadzenia lokalu do „stanu deweloperskiego” jest różny i mieszcząc się w normach prawa budowlanego zależy od dewelopera. Jeżeli wydaje Ci się, że zmuszenie dewelopera do zastosowania lepszej izolacji albo położenia płytek na balkonie bez doliczania dodatkowych opłat nie może się udać – jesteś w błędzie. Wykonawcy często idą na rękę nabywcom, ale warunki i zakres prac powinny zostać zawarte w umowie deweloperskiej.

4. Jeżeli podana w umowie cena jest wyższa niż ta która wynika z oferty dewelopera, powinieneś dobrze zastanowić się nad jej uczciwością. Cena widniejąca w umowie powinna zawierać podatek VAT, a jej elementy dodatkowe (balkon, skrytka lokatorska, miejsce postojowe, dojazd, części wspólne) powinny być wyszczególnione. Nie pozwól wmówić sobie, że umowa jest tylko formalizmem, a jej egzekwowanie będzie wyglądać całkowicie inaczej. Nie będzie.
5. Umowa deweloperska powinna zawierać elementy ogólne dla wszystkich umów. Brak określenia miejsca jej zawarcia, daty, dokładnego wskazania stron umożliwiającego ich identyfikację lub brak określenia wzajemnych obowiązków może być powodem jej nieważności. Częstym błędem jest podpisywanie umowy z pracownikiem dewelopera, który do reprezentacji spółki w tym zakresie nie jest upoważniony lub zawierania jej z innymi podmiotami, które w rzeczywistości nie istnieją. Również to powinno znaleźć się na naszej check- liście przed postawieniem ostatecznego podpisu.

Jak wcześniej wspomniano umowa deweloperska jest aktem o ogromnym znaczeniu i niemałym skomplikowaniu. Przed jej podpisaniem musimy wyeliminować wszystkie mogące z niej wynikać zagrożenia, upewnić się o jej ważności oraz mieć pewność, że jest ona dla nas całkowicie zrozumiała.

Nie sposób opisać w artykule wszystkich aspektów, których dotyczyć może umowa oraz zawrzeć licznych rad związanych z jej podpisaniem. Chociażby kwestia sprawdzenia ksiąg wieczystych, hipotek, zdolności prawnej spółek z którymi zawieramy daną umowę lub ich obecnej sytuacji majątkowej mającej wpływ na płynność finansową, nadaje się na bardzo obszerne opracowanie.

Nie mniej podstawową zasadę, która powinna nam przyświecać podczas podpisywania umowy deweloperskiej, można zawrzeć w powiedzeniu „diabeł tkwi w szczegółach”. Czytajmy dokładnie przedkładane nam dokumenty i nie pozwólmy sobie na komfort podpisywania rzeczy, których znaczenia nie do końca rozumiemy. Jeżeli nie czujesz się na siłach sprostać wszystkim meandrom zapisów umownych – skontaktuj się z profesjonalistą. Kancelaria Adwokacką Urban zapewnia rzetelne opiniowanie umów deweloperskich dające gwarancję bezpieczeństwa, a nasz Zespół w sposób zrozumiały wytłumaczy Ci wszystkie istniejące niejasności. By nie kupić kota w worku już dziś skorzystaj z naszego formularza kontaktowego lub zadzwoń na podany niżej numer.

#AdwokatRzeszów #UrbanLaw

autor: adwokat Ewelina Urban  – Kancelaria Adwokacka Urban w Rzeszowie