Dzisiejszy artykuł przedstawi tematykę związaną z umową o dożywocie. Nie jest to dość często wykorzystywana umowa, jednakże ze względu na jej praktyczne zastosowanie oraz wiele zalet, może okazać się bardzo dobrym wyjściem z niezbyt komfortowej sytuacji życiowej niejednej osoby. Z niniejszego artykułu dowiemy się fundamentalnych kwestii na temat umowy o dożywocie, jakie są jej zalety oraz z czym się wiąże? Zapraszamy do lektury!
Art. 908 § 1: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
W związku z powyższym za sedno umowy o dożywocie należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, co skutkować może zapewnienie przez zbywcę dożywotniego prawa do zamieszkania lokum oraz uzyskiwania środków na utrzymanie do śmierci. Jest to przede wszystkim korzystne dla osób, które ze względu na swój wiek i/lub stan zdrowia, nie są w stanie generować na tyle wysokich przychodów, aby bezproblemowo móc utrzymać się.
Z chwilą zawarcia przedmiotowej umowy zbywca danej nieruchomości staje się dożywotnikiem, (który zawsze musi być osobą fizyczną), nabywca zaś – zobowiązanym z umowy dożywocia. W związku z tym, nabywca zobligowany jest do czynienia zgodnie z treścią zawartej umowy.
Co do zasady kilku osobom. Może to być małżeństwo, które postanowiło przenieść prawo własności nieruchomości na dowolną osobę trzecią. Zbywca może również ustanowić to prawo na rzecz osoby bliskiej, która nie jest prawnie związana w żaden sposób ze zbywaną nieruchomością, np. wnuk, partner życiowy. Zasygnalizować również należy, że za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego, powinowatego (zgodnie z KRO), ale także taką osobę, z którą przyszły dożywotnik pozostaje w ścisłych, trwałych relacjach osobistych np. konkubinat.
Natomiast w żadnym przypadku podmiotem takiej umowy nie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (użytkowego bądź mieszkalnego) z tego powodu, iż należy ono do ograniczonych praw rzeczowych.
Posiłkując się art. 910 § 1 k.c., przeniesienie to następuje na podstawie umowy. Wówczas skutkiem jej jest jednoczesne obciążenie nieruchomości prawem dożywocia. Co ważne, umowa dożywocia powinna być zawarta przed notariuszem pod rygorem nieważności. Ile wyniesie opłata za tę umowę? To zależy od wartości zgodnej z jej treścią. Zasygnalizować należy, że prawo dożywocia nie musi być uwzględnione w Księdze Wieczystej.
Przepis art. 908 § 1 k.c. ma charakter względny. To znaczy, że strony mogą dowolnie modyfikować treść umowy, włączając w to określenie zakresu obowiązków nabywcy względem zbywcy. Co ważne, jeżeli tego nie uczynią wówczas przyjmuje się tak jak w wyżej wymienionym przepisie. Do obowiązków nabywcy należeć będzie przede wszystkim zapewnić fundamentalne potrzeby życia codziennego dla dożywotnika: dostarczenie wyżywienia, ubrań, światła, opału, pomoc i pielęgnacja w chorobie oraz zapewnienie godnego pochówku uwzględniając miejscowe zwyczaje.
Właściciel nieruchomości, na której widnieje prawo dożywocia, ma możliwość rozporządzać swoim prawem własności w każdej chwili. Wówczas, prawo takie przejdzie na następnego właściciela, który odpowiedzialny zostanie za dotychczasowo zobowiązania zbywcy względem dożywotnika.
Warte zasygnalizowania jest to, że strony umowy nie muszą razem mieszkać w przedmiotowej nieruchomości. Po pierwsze któraś ze stron może tego nie chcieć, bądź nie jest to możliwe. Stąd też, w umowach często nabywca zobowiązuje się do obciążenia przedmiotowej nieruchomości prawem użytkowania na rzecz zbywcy, służebnością mieszkania bądź inną osobistą. W związku z tym, zobligowany jest także do spełniania świadczeń pieniężnych lub w rzeczach oznaczonych, co do gatunku – res gentium.
Oznacza to, że dożywotnik nie ma prawa przenieść na osobą trzecią, a także nie podlega dziedziczeniu. Istnieje jednak wyjątek: w przypadku, gdy uprawniania dożywotnika stały się wymagalne za jego życia, a nie otrzymał ich (np. jakieś niewypłacone świadczenie pieniężne), wówczas przyjmuje się, iż są one dziedziczone.
Na wstępie warto podkreślić, że uprawniania dożywotnika wygasają z chwilą jego śmierci. W sytuacji, gdy jest kilku dożywotników; i jeden z nich umiera – wówczas, obowiązki nabywcy nieruchomości ulegają odpowiedniemu zmniejszeniu. Ważne, aby sytuacja dożywotników nie ulegała pogorszeniu.
Sąd w przypadku, gdy strony umowy nie są w stanie pozostawać w bezpośredniej styczności ze sobą, wówczas z żądanie jednej ze stron winien zamienić wszystkie lub niektóre uprawniania wynikające z umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tychże uprawnień. W sytuacjach wyjątkowych, sąd może także na żądanie jednej ze stron rozwiązań definitywnie umowę o dożywocie.
Osoba, względem, której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, ma prawo żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli na podstawie tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Należy pamiętać, iż uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał z pełną świadomością pokrzywdzenia swoich wierzycieli, jak i bez względu na czas zawarcia stosunku prawnego. Uznanie umowy za bezskuteczną można żądać do 5-ciu lat od dnia zawarcia umowy.
Jeżeli macie Państwo jakieś pytania związane z niniejszym artykułem lub innymi kwestiami prawnymi – zapraszamy do kontaktu ze specjalistami: Kancelaria Urban Adwokat Rzeszów – 884 888 536.
Więcej artykułów dotyczący umów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Marcin Kapuściński – Kancelaria Adwokacka z Rzeszowa
