Umowa dzierżawy jest jedną z najpopularniejszych umów zawieranych między stronami. Słysząc ten termin, u lwiej części w wyobraźni kreuje się obraz gruntów rolnych, lecz nie tylko te nieruchomości mogą stanowić przedmiot umowy. Sprawdź co musisz wiedzieć o umowie dzierżawy, aby skutecznie chroniła dzierżawcę oraz wydzierżawiającego!
„Art. 693 § 1 k.c.: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.
Na wstępie należy zauważyć, iż umowa dzierżawy należy do grupy umów, których przedmiotem jest przede wszystkim używanie rzeczy, jednakże nie tylko, bowiem można również oddać dzierżawcy jakieś prawo. Zgodnie z literą prawa jest to umowa wzajemna, uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, a dokładnie w art. 693-709 k.c., a także w tych przepisach dotyczących umowy najmu.
Dzierżawa jako, iż należy do umów konsensualnych urzeczywistnia się przez samo zgodne oświadczenia woli stron stosunku prawnego. Kwestią wartą zasygnalizowania jest fakt, że wywiera skutki prawne bez względu na to, czy dzierżawcy wydano przedmiot dzierżawy. Umowa dzierżawy dotyczyć może zarówno rzeczy ruchomych i nieruchomości. Rzeczy i prawa, które są przedmiotem umowy dzierżawy winny umożliwić dzierżawcy korzystanie z nich, jak i wytwarzanie oraz pobieranie pożytków (mogą być one naturalne bądź cywilne).
Przywołany przepis Kodeksu cywilnego oznacza, iż przez ten rodzaj umowy należy rozumieć, że stronami stosunku prawnego są wydzierżawiający tj. osoba, która poprzez swoje prawo podmiotowe zobowiązuje się oddać dzierżawcyrzecz do używania; a na podstawie korelatywnie sprzężonego z tym prawem podmiotowym wydzierżawiającego, dzierżawca ma obowiązek płacić umówiony czynsz. Co ważne, dzierżawca na podstawie zawartej umowy może pobierać pożytki przez czas oznaczony lub nieoznaczony.
Z art. 693 § 1 k.c. wyczytać można, że dzierżawa jest czynnością prawną odpłatną. Jakie niesie to skutki? Założyć należy, że przykładowo umowa zawarta między stronami, w której to dzierżawca korzysta (używa) z gruntu rolnego, pobiera pożytki, a płaci jedynie podatki i ponosi inne ciężary związane ze stanem faktycznym posiadania gruntu nie może być de facto nazywana umową dzierżawy, ponieważ nie ma przesłanki zapłaty umówionego czynszu.
Oczywiście, że nie. Uwzględniając fundamentalną zasadę prawa cywilnego, tj. swobody zawierania umów, również przy umowie dzierżawy strony mogą dogadać się, co do określonej zapłaty – w dalszym ciągu czynszu. Może to być oprócz konkretnej kwoty pieniężnej, ułamkowa część pożytków, bądź świadczenie innego rodzaju. Istnieje też możliwość, aby to na drodze sądowej ustalona została wysokość czynszu (zob. np. art. 700 k.c.).
Podstawą powyższego jest art. 693 § 2 k.c.: „Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytku”.
Do tej kategorii praw zaliczyć należy:
Co ważne, wydzierżawiający może być jedynie w posiadaniu tychże praw, tj. nie musi być właścicielem rzeczy i w związku z tym, nie musi my przysługiwać wobec danego przedmiotu jakieś prawo.
Ustawodawca stanowi w § 1 art. 695 k.c., że za umowę dzierżawy, która została zawarta na czas przekraczający 30 lat, uznać należy, iż po upływie tego terminu zawarto ją na czas nieokreślony. Co więcej, umowa zgodnie z praktyką, która zawierana jest na czas oznaczony, przekraczający rok, winna zostać zawarta na piśmie. wynika to z przepisów o najmie, które stosuje się odpowiednio (por. art. 694 k.c.). Jeżeli strony umowy zawrą ją w innej formie (np. ustnej), poczytuje się, że dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Dlaczego jest to ważne? W przypadku niedochowania formy pisemnej, traktuje się, iż umowa dzierżawy zawarta została na czas nieoznaczony, co rodzi oczywiste skutki.
Gdy przedmiotem umowy dzierżawy jest przedsiębiorstwo, uwzględniając powyżej przywołany przepis, wymagana jest dla umowy dzierżawy forma pisemna, która winna być dokonana za pośrednictwem notariusza – pod rygorem nieważności.
Nie mniej, do najczęstszej przedmiotu umowy dzierżawy należą grunty lub grunty rolne. Te dwa terminy bynajmniej nie są tożsame. Stanowi tak Kodeks cywilny, który w art. 46 § 1 ustala, iż grunty są to nieruchomości. Natomiast nieruchomościami są oprócz części powierzchni ziemskiej, także budynki, które są trwale z gruntem związane bądź części takich budynków, jeżeli na podstawie przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei, grunty rolne reguluje art. 461 k.c. Ustawodawca używa synonimu nieruchomości rolnych z gruntami rolnymi – utożsamiając je. Według przepisu, są to nieruchomości, które albo są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie tj. produkcja roślinna i zwierzęca. Ponadto, nie wyklucza to wykorzystywania gruntu rolnego pod produkcję ogrodniczą, rybną, a także sadowniczą.
Zgodnie z art. 696 k.c.: „Dzierżawca ma obowiązek wykonywać przyznane mu prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgodny wydzierżawiającego”. Co więcej, winien także dokonywać wszelkich napraw, które pozwolą na zachowanie przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym (zob. art. 697 k.c.). W sytuacji, gdy dzierżawa chciałby dokonać trwałych modyfikacji związanych z przedmiotem dzierżawy, w pierwszej kolejności musi uzyskać zgodę wydzierżawiającego. Fundamentalnym obowiązkiem jest zapłata czynszu. W przypadku, gdy termin jego nie jest oznaczony w treści umowy, czynsz winno płacić się z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. W przypadku braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.
Dzierżawca wówczas obowiązany jest zapłacić czynsz w stosunku w jakim pożytki, które w tym roku pobrał bądź mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Zgodnie z literą prawa, istnieje specyficzne uregulowanie dotyczące możliwości obniżenia czynszu (zob. art. 700 k.c.) Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.
Wydzierżawiający ma prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy. W jakich przypadkach? Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w wypadu gdy czynsz jest płatny rocznie, a także jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. Zgodnie z zasadą wydzierżawiający winien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego terminu (trzymiesięcznego) do zapłaty zaległego czynszu. Wydzierżawiającemu przysługuje również prawo zastawu, dla zabezpieczenia czynszu. Co może być przedmiotem zastawu? Dosłownie wszystko co służy do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, a rzeczy te znajdują się w sferze przedmiotu umowy dzierżawy.
Po pierwsze, w treści należy zawrzeć dwa elementy, tj. zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu umowy do użytkowania i pobierania pożytków, a także zobligowanie się dzierżawcy do uiszczenia umówionego czynszu.
Umowa dzierżawy gruntu winna zawierać także:
Jeżeli jesteś zainteresowany umowami, zachęcamy do lektury:
Jeżeli jesteś zainteresowany analizą lub napisaniem umowy najmu, zadzwoń i umów się na spotkanie z Zespołem Kancelarii Adwokackiej Urban. Dostępni jesteśmy pod numerem telefonu: 884 888 536. Pozostajemy do dyspozycji.
Autor: Marcin Kapuściński
