Istotą umowy sprzedaży jest przeniesienie prawa własności rzeczy sprzedawanej przez sprzedawcę na kupującego – co do zasady, gdy powyższa okoliczność nastąpi kupujący trwale i nieodwracalnie staje się właścicielem rzeczy i może nią swobodnie rozporządzać, posiadać i z niej korzystać. Z wyjątkiem opisanym już we wcześniejszym artykule (umowa sprzedaży z zastrzeżeniem prawa własności) przeniesienie własności następuje z chwilą z chwilą wydania rzeczy kupującemu, co ma miejsce w większości przypadków równocześnie z zawarciem umowy – pamiętać należy, że strony mogą ustalić inny termin wydania rzeczy, zwłaszcza jeżeli rzecz funkcjonuje w obrocie jako rzecz oznaczona co do tożsamości (ten konkretny pojazd, ten konkretny obraz). Przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają jednak dokonać wyłomu od ogólnej zasady nieodwracalności przeniesienia własności kształtując po stornie sprzedawcy możliwość zastrzeżenia w umowie bądź późniejszych aneksach do niej zawartych tzw. prawa odkupu.
Istotą zastrzeżenia w umowie sprzedaży prawa odkupu jest umożliwienie sprzedawcy w ściśle określonym czasie od zawarcia umowy z kupującym wystosowania żądania o powrotne przeniesienie prawa własności rzeczy sprzedawanej na jego rzecz (art. 994 § 1 ab initio k.c.). Oznacza to, iż w momencie realizacji przez sprzedawcę przysługującego mu uprawnienia, kupujący jest zobowiązany do dokonania czynności mających na celu przeniesienie własności rzeczy sprzedawanej na sprzedawcę, zaś sprzedawca ma w stosunku do niego stosowne roszczenie o konkretne zachowanie się – podkreślić należy bowiem, iż przeniesienie własności nie następuje automatycznie, z racji samego wykonania uprawnienia przez sprzedawcę.
Prawo odkupu jest uprawnieniem osobistym sprzedawcy, niezbywalnym i niepodzielnym (art. 595 § 1 k.c.). Sprzedawca nie może żądać, aby w razie wykonania uprawnienia kupujący przeniósł na niego własność części rzeczy, udziału w prawie własności czy prawa własności części składowych wyodrębnionych z rzeczy przez kupującego po jej przetworzeniu – przedmiotem uprawnienia pozostaje bowiem rzecz sprzedawana jako całość.
Prawo odkupu wykonywane jest poprzez złożenie oświadczenia przez sprzedawcę w stosunku do kupującego (art. 593 § 2 zd. pierwsze k.c.) – do wywołania skutków prawnych nie jest wymagana zgoda kupującego. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy (np. aktu notarialnego), oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie (art. 593 § 2 zd. drugie k.c.).
Jeżeli jest kilku uprawnionych do odkupu, a niektórzy z nich nie wykonywają tego prawa, pozostali mogą je wykonać w całości na swoją rzecz (art. 595 § 2 k.c.).
Nie, kupujący pomimo zawarcia umowy sprzedaży z zastrzeżeniem praw odkupu staje się pełnoprawnym właścicielem rzeczy – w ten sposób może swobodnie, zgodnie z swoją wolą rozporządzać rzeczą sprzedaną na rzecz innych osób (również w sposób odpłatny). Zważyć należy jednak, iż prawo odkupu jako akcesoryjne prawo sprzedawcy będzie skuteczne wobec kolejnych nabywców rzeczy – sprzedawca pozostaje uprawniony do wystosowania konkretnych żądań wobec kontrahentów kupującego, zaś Ci – po uzyskaniu informacji o skorzystaniu przezeń z prawa odkupu – powinni przenieść prawo własności z powrotem na sprzedającego.
Z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy – kupującemu przysługuje jednak żądanie w stosunku do sprzedawcy do zwrotu uregulowanej ceny, kosztów sprzedaży oraz zwrotu nakładów koniecznych, które poniósł w czasie, gdy rzecz stanowiła jego własność (art. 594 § 1 ab inito k.c.). Zwrotu nakładów użytkowych kupujący może żądać tylko w tym zakresie, w którym zwiększają wartość rzeczy (art. 594 § 1 in fine k.c.).
Podkreślić należy, że jeżeli strony ustaliły w umowie sprzedaży cenę odkupu, zaś ta jest równocześnie wyższa niż wskazana w umowie cena sprzedaży z kosztami sprzedaży i niższa od wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, sprzedawca może złożyć względem kupującego oświadczenie o obniżeniu ceny i zwrócić kupującemu ją w równowartości wartości rzeczy w chwili wykonania umowy (art. 594 § 2 k.c.).
Jak już wskazano, prawo odkupu jest prawem ograniczonym w czasie – po jego upływie uprawnienie wygasa i nie może zostać wykonywane przez sprzedawcę. Dla bezpieczeństwa obrotu gospodarczego, ustawodawca zadecydował bowiem, iż prawo odkupu może być zastrzeżone jedynie na pięć lat (termin zawity) od dnia jego ukształtowania (zawarcia umowy lub stosownego porozumienia w tym zakresie) – termin dłuższy ustanowiony przez strony ulega skróceniu do lat pięciu (art. 593 § 1 k.c.).
Nie istnieje przeszkoda, aby strony skróciły termin do wykorzystania prawa odkupu poniżej pięciu lat – takie postanowienie będzie jak najbardziej skuteczne, choć w realiach gospodarki rynkowej raczej nie będzie miało miejsca.
Zasady współżycia społecznego wymagają, aby uczestnicy obrotu informowali się wzajemnie o kwestiach istotnych dotyczących przedmiotu umowy, którą zamierzają zawrzeć – bez wątpienia obciążenie rzeczy sprzedawanej zastrzeżeniem prawa odkupu na rzecz poprzedniego zbywcy rzeczy należy do kategorii informacji istotnych dla kontrahentów kupującego.
W sytuacji braku poinformowania przez kupującego dotychczasowych właścicieli rzeczy o zastrzeżonym prawie odkupu, sytuacja prawna uczestników powstałego sporu może być różnorodna. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość prawo odkupu ujawniane jest w Dziale III księgi wieczystej, która na rzecz nieruchomości została założona, w związku z czym kontrahent kupującego nie może zasłaniać się niewiedzą w tym zakresie i zobowiązany jest przenieść własność na rzecz sprzedawcy bez żadnych roszczeń regresowych w stosunku do kupującego. Jeżeli jednak prawo odkupu nie jest ujawniane w żadnym rejestrze, kontrahent kupującego, który nie wiedział o prawi odkupu, powinien przenieść własność na rzecz sprzedawcy, zaś w stosunku do kupującego posiada roszczenie z tytułu niezgodności rzeczy sprzedanej z umową (rękojmi) – brak wiedzy o prawie odkupu jest bowiem wadą prawna w rozumieniu przepisów prawa, które pozwala na złożenie oświadczenia o odstąpienia od umowy i wysunięcie roszczenia o dokonanie wzajemnych rozliczeń.
Niezależnie od powyższego, kontrahent, który wskutek braku wiedzy o prawie odkupu, doznał szkody, może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych (art. 415 i nast. k.c.). W praktyce jednak uwzględnienie roszczeń kontrahenta na drodze sądowej będzie w tym przypadku wysoce utrudnione, z uwagi na konieczność wykazania wszelkich przesłanek po stronie kupującego oraz udowodnienia, iż pomimo należytej staranności, kontrahent nie mógł dowiedzieć się o zastrzeżonym na rzecz sprzedawcy prawie odkupu rzeczy.
Do powrotnego przeniesienia własności wymagane jest współdziałanie sprzedawcy z aktualnym właścicielem rzeczy, zwłaszcza złożenia stosownego oświadczenia, które stanowi punkt wyjścia dla modyfikacji strony podmiotowej prawa własności – jeżeli więc takiego współdziałania brak, zaś okoliczności sprawy uzasadniają przekonanie, iż sytuacja nie ulegnie poprawie, sprzedawca może wystąpić na drogę sądową z żądaniem wydania przez Sąd orzeczenia, które zastąpi oświadczenie woli aktualnego właściciela o przeniesieniu własności – stosownie bowiem do art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Konieczność takiego działania wymagana jest ze względu na fakt, iż – jak już wskazano – samo złożenie oświadczenia o zastosowaniu prawie odkupu nie powoduje z mocy prawa przeniesienia własności rzeczy, tak więc jej właścicielem nadal jest kupujący bądź jego kontrahent.
Po uzyskaniu prawomocności takiego orzeczenia, w razie braku wydania rzeczy, w stosunku do jej aktualnego posiadacza, sprzedawca może wystąpić z roszczeniem windykacyjnym (art. 222 § 1 k.c.).
Niniejszy artykuł stanowi element serii dotyczącej umowy sprzedaży oraz rękojmi. Poniżej można znaleźć inne nasze artykuły z tej serii:
Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie sporządzania umowy sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu bądź przy obsłudze umowy tego rodzaju już zawartej, niezależnie od tego czy występujesz w istniejącym stosunku prawnym po stronie sprzedawcy, kupującego bądź jego kontrahenta, zgłoś się do Kancelarii Urban – oferujemy fachową i kompleksową pomoc. Skontaktuj się z adwokat Eweliną Urban lub adwokatem Jakubem Urbanem z Kancelarii Adwokackiej URBAN w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów) – zadzwoń – 884 888 536, napisz: sekretariat@kancelariaurban.com lub umów się na konsultacje za pomocą formularza kontaktowego.
autor: aplikant adwokacki Tomasz Kisielka z Kancelarii Adwokackiej Urban w Rzeszowie
