Na pewno nieraz w życiu, każdy z nas podjął się dokonania jakiegoś przedsięwzięcia, które nastąpi dopiero w przyszłości. Możliwość realizowania różnorodnych świadczeń na rzecz innych równoprawnych podmiotów nie istniałaby obecnie w tak bezpiecznej i dogodnej formie, gdyby nie obecność tradycyjnej, a wciąż niezwykle użytecznej w obrocie gospodarczym pewniej umowy. Czym jest i po co jest zawierana umowa przedwstępna?
Zawierając umowę przedwstępną, jeden lub obaj kontrahenci zobowiązują się do zawarcia w przyszłości kolejnej, ściśle oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Dzięki temu, obie strony nie tylko odkładają w czasie dokonanie określonej czynności prawnej, której wykonanie w obecnie istniejących warunkach byłoby dla nich faktycznie niemożliwe bądź połączone z nadmiernymi trudnościami, ale przede wszystkim powodują powstanie prawnie wiążącego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy nimi, dającego prawnie akceptowane podstawy do jego skutecznego i legalnego wyegzekwowania.
Z racji ciągłej aktualności tego zagadnienia i odczuwalnego braku rzetelnych informacji w tej tematyce, w niniejszym artykule postaramy się wyjść naprzeciw najbardziej palącym pytaniom w tym zakresie.
Wszelkie kwestie dotyczące zawarcia i wykonania umowy przedwstępnej stanowią część prawa cywilnego, a zwłaszcza prawa zobowiązań – oznacza to de facto, że w przypadku braku jakiekolwiek ogniwa nieodzownego dla jej zawiązania, korzystać należy z ogólnie dostępnych instytucji części ogólnej prawa cywilnego bądź ogólnej części zobowiązań.
Należy zacząć od wskazania, że umowa przedwstępna jest zobowiązaniem jednej lub dwóch stron, powstałym na podstawie ich zgodnego oświadczenia woli, które co do zasady konieczne jest również dla jej wykonania – umowa przyrzeczona może zostać bowiem zawarta jedynie na tej samej podstawie, czyli ponownie złożonych oświadczeń. Zawarcie określonej co do tożsamości umowy w przyszłości stanowi przedmiot świadczenia jednej lub obu ze stron, w zależności od tego, kto zobowiązał się do jej zawarcia.
Na tym etapie warto zaznaczyć, że celem umowy przedwstępnej jest jedynie stworzenie pola dla zawarcia umowy definitywnej przez jedną lub obie strony zobowiązane, nie zaś zrealizowanie samego celu umowy przyrzeczonej – strony nie mogą zatem żądać świadczeń, które będą stanowić przedmiot umowy przyrzeczonej.
Przykładowo przy zawarciu umowy przedwstępnej najmu samochodu, przed bezpośrednim zawarciem umowy najmu, przyszły najemca nie ma prawa żądać od wynajmującego wydania mu pojazdu dla swojego swobodnego korzystania.
Warto ponadto pamiętać, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby osobą uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej była osoba trzecia, niezaangażowana w powstały stosunek prawny. Część znawców tej tematyki, m.in. profesor Zbigniew Radwański, uznaje również, że co do zasady strony umowy mogą jej wykonanie zastrzec od zaistnienia określonego warunku.
Powszechnie obowiązujące przepisy wymagają, aby strony umowy przedwstępnej nie tylko określiły w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.), tak aby móc potem bez większego problemu zidentyfikować przedmiotowo istotne warunki umowy przyrzeczonej, ale przede wszystkim, o ile są podmiotami zobowiązanymi, wzięły odpowiedzialność za podjęcie wszelkiej, wielopłaszczyznowej aktywności koniecznej do jej zawarcia (art. 354 k.c.).
Przykładowo, jeżeli dwaj kontrahenci zobowiązują się w umowie przedwstępnej do sprzedaży nieruchomości, umowa powinna wskazywać tę nieruchomość oraz cenę lub chociażby podstawę do jej ustalenia, zaś sami kontrahenci powinni dokonać wszelkich działań koniecznych dla jej zawarcia np. zlecenie przygotowania umowy notarialnej, przygotowanie niezbędnych dokumentów czy umówienie dalszych spotkań.
Znacznie osobliwa kwestią jest termin wykonania umowy przedwstępnej, tj. moment do którego umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Jeżeli nie został on oznaczony w treści umowy, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania spełnienia świadczenia. Jeżeli obie strony są uprawnione do wyrażenia takiego żądania, a każda z nich oznaczy inny termin, strony wiąże ten wyznaczony przez stronę, która złożyła stosowne oświadczeni wcześniej (art. 389 § 2 k.c.).
Warto jednak pamiętać, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy termin nie zostanie wyznaczony, żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej staje się bezskuteczne, zaś samo zobowiązanie wygasa.
Dla zawarcia umowy przedwstępnej, przepisy nie wymagają zachowania formy szczególnej, jednakże jeżeli strony umowy postanowią inaczej (np. dla zachowania ważności umowy wymagana będzie forma aktu notarialnego), umowa powinna zostać zawarta w określonej formie.
Na koniec warto pokrótce poruszyć zagadnienie skutków prawnych umowy przedwstępnej. Oczywistym wydaje się fakt, że jeżeli umowa przyrzeczona stała się obiektywnie niemożliwa do wykonania (na przykład jeden z kontrahentów zmarł), zobowiązanie z niej wynikające wygasa, natomiast jeżeli zrealizowanie świadczenia mogłoby wiązać się z dalekim pokrzywdzeniem jednej ze stron grożącym wskutek istotnej zmiany warunków, może ona żądać sądowej zmiany sposobu świadczenia.
Jeżeli jednak którykolwiek z podmiotów zobowiązanych od zawarcia umowy przyrzeczonej bezpodstawnie uchyla się od jej zawarcia, druga strona może zachować się dwojako.
Rygor prawny umowy przedwstępnej umożliwi jej, nawet w przypadku kategorycznej odmowy, uzyskać stosowne oświadczenie na drodze sądowej, ze względu na fakt, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia takiego oświadczenia, zastępuje ów oświadczenie (art. 64 k.c.). Zastosowanie tej drogi będzie możliwe jedynie wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom koniecznym dla ważności umowy definitywnej – ich brak nie wyłącza jednak odpowiedzialności dłużnika za niemożliwość wykonania świadczenia.
Warto jednak zaznaczyć, że wybór jednej z dostępnych powyżej form egzekucji, uniemożliwia jakąkolwiek zmianę w trakcie jej procedowania. Ponadto, wszelkie powyżej wskazane roszczenia odszkodowawcze przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta bądź od dnia, w którym uprawomocni się orzeczenie oddalające żądanie jej zawarcia.
Reasumując, zawarcie umowy przedwstępnej gwarantuje kontrahentom poczucie bezpieczeństwa dla ich interesu zapewnia równocześnie prawną ochronę ich pozycji. Dogodność i użyteczność umowy przedwstępnej wyraża się w tym, że w sposób całkowicie niezagrożony podmioty uczestniczące w obrocie gospodarczym, nawet nieprofesjonalne, mogą dokonywać określonych czynności prawnych i zawierać umowy, których treść w chwili zawarcia umowy przedwstępnej pozostaje dla nich nieznana bądź niemożliwa do wykonania, dając czas dla zorganizowania określonego kapitału.
Jeżeli potrzebujesz podpisać umowę przedwstępną i potrzebujesz pomocy prawnej w tym zakresie, zadzwoń i umów się na spotkanie z Zespołem Kancelarii Adwokackiej Urban – oferujemy profesjonalną pomoc.
Kancelaria Adwokacka Urban w ramach swojej działalności analizuje i tworzy umowy dostosowane do Twojego biznesu. Więcej informacji o umowach znajdziesz pod tym linkiem i tutaj. Jeżeli natomiast chciałbyś dowiedzieć się więcej o umowie najmu, dzierżawy i użytkowania, kliknij tutaj.
Autor: Tomasz Kisielka
