Przedmiot hipoteki – na podstawie art. 84 ustawy hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej przynależnościami. Oznacza to, że zabezpieczenie obejmuje nie tylko grunt czy budynek, lecz również rzeczy ruchome trwale i funkcjonalnie związane z nieruchomością.
Z kolei art. 85 ustawy przewiduje, że części składowe nieruchomości pozostają objęte hipoteką także po ich odłączeniu, o ile nadal znajdują się na nieruchomości. Wyłączenie spod obciążenia jest możliwe jedynie w przypadku ich zbycia w granicach prawidłowej gospodarki oraz przy zachowaniu wymaganej formy dokumentu z datą urzędowo poświadczoną.
Analogiczne zasady dotyczą przynależności, o których mowa w art. 86 ustawy. Przynależności przestają podlegać hipotece dopiero po ich skutecznym zbyciu, przy spełnieniu przesłanek prawidłowej gospodarki oraz wymogów formalnych przewidzianych w ustawie.
Do momentu zajęcia nieruchomości właściciel zachowuje szeroką swobodę w dysponowaniu jej częściami składowymi oraz przynależnościami. Wierzyciel hipoteczny nie może sprzeciwić się czynnościom właściciela, o ile mieszczą się one w granicach prawidłowej gospodarki i nie prowadzą do obniżenia wartości zabezpieczenia.
Hipoteka obejmuje również roszczenie właściciela nieruchomości o czynsz najmu lub dzierżawy. Przed zajęciem nieruchomości właściciel może swobodnie pobierać czynsz, jednak zapłata dokonana z góry za okres dłuższy niż jeden pełny okres płatności przypadający po zajęciu nie wywołuje skutków wobec wierzyciela hipotecznego, o ile umowa nie została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki.
Przepisy dotyczące odszkodowania ubezpieczeniowego mają na celu ochronę wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot hipoteki. Odszkodowanie może zostać wypłacone właścicielowi bez zgody wierzyciela jedynie w zakresie niezbędnym do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. W pozostałych przypadkach wymagana jest zgoda wierzyciela hipotecznego, co zapobiega wykorzystaniu środków w sposób zagrażający interesom zabezpieczenia.
W przypadku sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką zarówno sprzedawca, jak i nabywca mogą żądać zwolnienia tej części spod obciążenia, jeżeli jest ona nieznaczna, a pozostała część nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Jednocześnie wierzyciele hipoteczni mogą domagać się wypłaty uzyskanej ceny sprzedaży według przysługującego im pierwszeństwa.
Art. 91 ustawy przyznaje wierzycielowi hipotecznemu prawo żądania zaniechania działań właściciela lub osoby trzeciej, jeżeli działania te mogą prowadzić do obniżenia wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki.
Jeżeli zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło z przyczyn, za które właściciel ponosi odpowiedzialność, art. 92 ustawy umożliwia wierzycielowi wyznaczenie terminu do przywrócenia stanu poprzedniego lub ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Po bezskutecznym upływie tego terminu wierzyciel może żądać natychmiastowego zaspokojenia z nieruchomości.
W sytuacji, gdy zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło z przyczyn niezależnych od właściciela, art. 93 ustawy rozszerza przedmiot hipoteki na przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Mechanizm ten zapewnia wierzycielowi utrzymanie ekonomicznej wartości zabezpieczenia hipotecznego.
Zakres obciążenia hipoteką obejmuje nie tylko samą nieruchomość, lecz także jej części składowe, przynależności oraz określone prawa majątkowe, w tym roszczenia czynszowe i odszkodowawcze. Analiza art. 84–93 ustawy o księgach wieczystych i hipotece prowadzi do wniosku, że regulacje te tworzą spójny i rozbudowany system ochrony wierzyciela hipotecznego, skutecznie zabezpieczający jego interesy przed uszczupleniem wartości przedmiotu zabezpieczenia.
Powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, w związku z czym nie stanowi porady ani opinii prawnej.
Jeśli czujesz, że przedstawione zagadnienie może dotyczyć Ciebie zgłoś się do Kancelarii Urban – oferujemy fachową i kompleksową pomoc. Skontaktuj się z adwokat Eweliną Urban lub adwokatem Jakubem Urbanem z Kancelarii Adwokackiej URBAN w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów) – zadzwoń – 884 888 536, napisz: sekretariat@kancelariaurban.com lub umów się na konsultacje za pomocą formularza kontaktowego.
Autor: Emilia Gościak z Kancelarii Adwokackiej Urban w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów).
