Photo by Ethan Wilkinson on Unsplash
Rosnące zainteresowanie nieruchomościami, nie wiąże się z proporcjonalną wiedzą o prawnych rozwiązaniach związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Mało kto bez problemów odczytuje informacje zawarte w księgach wieczystych, a zbyt wielu nie odróżnia umów najmu, użyczenia i dzierżawy. Jest to duży błąd, ponieważ mimo że najem, użyczenie i dzierżawa są zbliżonymi znaczeniowo umowami, to posiadają kluczowe różnice, które całkowicie zmieniają ich cel.
Jak już powiedziano są to umowy prawa cywilnego o charakterze zobowiązań. Innymi słowy – każda ze stron umowy ma swoje uprawnienia, których realizacja stanowi sens podpisanego kontraktu. Chcąc dowiedzieć się więcej o każdej z umów najlepiej jest otworzyć Kodeks cywilny na rozdziale XVII (od artykułu 659) i przeczytać o poszczególnych aspektach każdego zobowiązania. Jeżeli nie masz na to czasu postaram się w dwóch zdaniach streścić każdą z umów.
Polega oddaniu rzeczy do używania na czas określony ( rok, miesiąc, a nawet dzień) lub czas nieokreślony (aż do wypowiedzenia umowy) za określoną kwotę pieniędzy. Wynajmujący ma więc obowiązek umożliwić nam korzystanie z rzeczy, a najemca musi za taką możliwość zapłacić. Jeżeli najem dotyczy nieruchomości (mieszkania, domu, garażu), a czas jego obowiązywania przekracza 1 rok to umowę tą musimy sporządzić na piśmie. W pozostałych wypadkach wystarczy forma ustna, chociaż obarczona jest ryzykiem trudności w udowodnieniu wzajemnych ustaleń, np. kwoty na jaką rzeczywiście się umówiliśmy.
Otrzymując rzecz do używania mamy prawo oczekiwać, że będzie ona w stanie odpowiadającym przydatności do użytku, a wynajmujący oczekuje, że po jego zwrocie stan rzeczy nie ulegnie znaczącemu pogorszeniu.
Wynajmując mieszkanie mamy więc prawo oczekiwać, że nasz lokal będzie zawierał drzwi wejściowe ze sprawnym zamkiem, podpięty prąd, wodę i kanalizację, okna umożliwiające wentylację oraz inne niezbędne elementy. Jeżeli, któryś z tych elementów ulegnie zniszczeniu wynikającemu z normalnego zużycia (czyli ulegnie samoczynnej usterce, a nie dewastacji) to jako najemcy mamy uzasadnione prawo do oczekiwania niezwłocznego naprawienia zamku czy instalacji elektrycznej.
Po upływie najmu nie musimy odmalowywać ścian, które wypłowiały w naturalny sposób lub wymieniać paneli, które zostały starte w związku z ich wiekiem. Jeżeli jednak na tychże ścianach dokonaliśmy aplikacji własnych elementów dekoracyjnych, których właściciel nie ma zamiaru zostawiać, może on oczekiwać że awangardowe ściany doprowadzimy do poprzedniego, klasycznego stanu. Z drugiej strony nie możemy oczekiwać, że właściciel lokalu na nasze żądanie wymieni panele ponieważ przestały nam się podobać lub wyglądają gorzej niż kiedy się wprowadzaliśmy. Jeżeli podłoga spełnia swoją rolę to ich estetyka nie ma większego znaczenia.
Przy tej umowie wydzierżawiający zobowiązuje się do oddania rzeczy dzierżawcy do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony za umówiony czynsz, który może być wyrażony w pieniądzu, ale również w formie świadczenia innych usług.
Już w tym momencie możemy zauważyć najważniejszą różnicę dzielącą najem i dzierżawę. Chodzi o możliwość pobierania pożytków oraz wskazanie wprost możliwości innego sposobu rozliczenia zobowiązania. Wydzierżawienie nieruchomości rolnej pozwoli nam sadzić na niej dowolne warzywa lub siać zboże oraz zbierać plony, które następnie spożytkujemy wedle własnego uznania. Oznacza to, że dzierżawa umożliwia nam zarabianie BEZPOŚREDNIO na przedmiocie umowy, a nie tylko pośrednio np. poprzez składowaniu na kawałku parceli materiałów budowlanych służących nam do wykonywanej działalności do czego wystarczyłby najem.
Również sposób rozliczenia dzierżawy jest znacznie bardziej intuicyjny w sytuacji gospodarskiej. Możemy umówić się na zapłacenie całorocznej kwoty czynszu, ale mamy możliwość rozliczenia go poprzez zapłacenie np. 30% zysku ze sprzedaży produktów prowadzonej na działce działalności rolniczej.
Podobnie jak umowa najmu, umowa użyczenia pozwala na użytkowanie określonej rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Podstawową i najważniejszą różnicą jest jednak BEZPŁATNOŚĆ takiego zobowiązania. Użyczając komuś mieszkanie, może oczekiwać, że będzie on dbał o jego utrzymanie i nie odda danej rzeczy osobie trzecie, ale nie możemy oczekiwać zapłaty za to.
Należy pamiętać, że decydując się na użyczenie, automatycznie pozbawiamy się prawa do zarobku. Mimo wszystko umowa ta ma szerokie zastosowanie, które jest zbyt rzadko wykorzystywane przez właścicieli nieruchomości i ich użytkowników. Pozwalając komuś mieszkać u siebie często rezygnujemy z jakiejkolwiek umowy lub podpisujemy umowę najmu bez określenia wynagrodzenia. Jedno i drugie podejście jest błędne ponieważ, albo pozbawia nas jakiejkolwiek ochrony przed bezprawnymi działaniami na rzeczy, albo tworzy fikcję prawną odpłatności, której nie ma.
Wszystkie 3 umowy mają swoje plusy ich minusy, ale obiektywne różnice pomiędzy każdą z nich pozwala na bardzo wygodne ich wykorzystanie. Mając podpisaną umowę najmu będziemy mogli skutecznej egzekwować przysługujące należności, dzierżawa pozwoli nam bezpiecznie czerpać zyski z rzeczy bez możliwości roszczenia zwrotnego, a użyczenia zabezpieczy nas przed utratą używanego przedmiotu (w tym mieszkania) w najmniej odpowiednim momencie.
Przedstawione różnice są podstawowymi różnicami, które czytelnie opisują podstawowe umowy związane z użytkowaniem. Pamiętajmy jednak, że każde zobowiązanie wymaga indywidualnego podejścia i personalizowanej analizy. Pamiętajmy jednak o przepisach mówiących o wypowiedzeniu umów, przedawnieniach, czasie ich trwania oraz roszczeniach zwrotnych, które dla każdego stosunku będą odrobinę różnie.
autor: adwokat Jakub Urban – Kancelaria Adwokacka Urban w Rzeszowie
