Blog

W obrocie gospodarczym często dochodzi do sytuacji, w której jeden wierzyciel udziela dłużnikowi kilku różnych kredytów lub pożyczek. Naturalne jest wtedy dążenie do maksymalnego zabezpieczenia tych wierzytelności – najlepiej jednym, wspólnym zabezpieczeniem. Czy możliwe jest ustanowienie jednej hipoteki na nieruchomości, która zabezpiecza więcej niż jedną z wierzytelności tego samego wierzyciela? Odpowiedź brzmi: tak, ale wymaga to spełnienia określonych warunków.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności. Daje wierzycielowi prawo do dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Klasyczna zasada: jedna hipoteka – jedna wierzytelność

Zgodnie z ogólną zasadą prawa hipotecznego, każda hipoteka powinna zabezpieczać jedną konkretnie oznaczoną wierzytelność (np. kredyt w wysokości 500 000 zł zaciągnięty na zakup nieruchomości). Ustawodawca jednak przewidział wyjątki od tej zasady – właśnie z myślą o sytuacjach, w których jeden wierzyciel udziela kilku różnych świadczeń jednemu dłużnikowi.

Hipoteka łączna a zabezpieczenie kilku wierzytelności

W art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadzono instytucję hipoteki łącznej. W klasycznej postaci dotyczy ona kilku nieruchomości zabezpieczających tę samą wierzytelność. Jednak ustawodawca dopuszcza również hipotekę łączną przymusową i kaucyjną, które mogą zabezpieczać wiele wierzytelności tego samego wierzyciela.

Alternatywnie – bez sięgania po konstrukcję hipoteki łącznej – możliwe jest ustanowienie hipoteki kaucyjnej, która zabezpiecza więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela.

Hipoteka kaucyjna – podstawowe narzędzie

Hipoteka kaucyjna to szczególny typ hipoteki, który służy do zabezpieczania wierzytelności przyszłych, warunkowych lub nawet takich, których jeszcze nie ustalono co do wysokości.

Przykład:
Bank udziela przedsiębiorcy limitu kredytowego w wysokości 1 mln zł, w ramach którego może on zaciągać różne zobowiązania. Zabezpieczeniem wszystkich aktualnych i przyszłych zobowiązań może być jedna hipoteka kaucyjna ustanowiona na nieruchomości przedsiębiorcy – do określonej maksymalnej kwoty (np. 1,2 mln zł).

Zalety hipoteki kaucyjnej:

• obejmuje wiele wierzytelności wynikających z jednej lub kilku umów,
• może zabezpieczać również wierzytelności przyszłe i warunkowe,
• pozwala na elastyczne zarządzanie portfelem wierzytelności.

Warunki formalne

Aby hipoteka mogła zabezpieczać wiele wierzytelności:

1. Musi być ustanowiona jako hipoteka kaucyjna,
2. W treści umowy (i w księdze wieczystej) należy wyraźnie wskazać łączną sumę hipoteki – maksymalną kwotę zabezpieczenia,
3. Trzeba określić, że hipoteka zabezpiecza więcej niż jedną wierzytelność (najlepiej z odniesieniem do konkretnych stosunków prawnych, np. do umowy ramowej),
4. Wierzytelności powinny mieć tożsamego wierzyciela – nie jest możliwe ustanowienie jednej hipoteki zabezpieczającej wierzytelności kilku różnych wierzycieli (chyba że powołany zostanie administrator hipoteki – odrębna instytucja).

Czy można zabezpieczyć już istniejące wierzytelności?

Tak. Hipoteka może zabezpieczać zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe. Co istotne, może również objąć kilka istniejących wierzytelności, pod warunkiem, że spełnione są powyższe wymogi.

Praktyczne zastosowanie

Z tej możliwości najczęściej korzystają:

• banki i instytucje finansowe, które udzielają klientom kilku produktów kredytowych,
• grupy kapitałowe, zabezpieczające wiele pożyczek wewnętrznych jednym składnikiem majątkowym,
• duże firmy prowadzące z jednym kontrahentem stałą współpracę handlową na podstawie umów ramowych.

Podsumowanie

Jedna hipoteka może zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela – o ile zostanie ustanowiona w odpowiedniej formie (np. jako hipoteka kaucyjna). Jest to efektywne narzędzie minimalizujące formalności i koszty, a przy tym zapewniające realne zabezpieczenie wielu zobowiązań. Dla prawidłowego i skutecznego ustanowienia takiej hipoteki niezbędna jest jednak znajomość przepisów i praktyki sądów wieczystoksięgowych.

Powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, w związku z czym nie stanowi porady ani opinii prawnej.

Jeśli czujesz, że przedstawione zagadnienie może dotyczyć Ciebie zgłoś się do Kancelarii Urban – oferujemy fachową i kompleksową pomoc. Skontaktuj się z adwokat Eweliną Urban  lub  adwokatem Jakubem Urbanem z Kancelarii Adwokackiej URBAN w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów) –  zadzwoń  –  884 888 536, napisz: sekretariat@kancelariaurban.com lub umów się na konsultacje za pomocą formularza kontaktowego. 

Autor: aplikant adwokacki Małgorzata Cwynar z Kancelarii Adwokackiej Urban (Adwokat Rzeszów)