Szczególną odmianą umowy najmu jest tzw. najem okazjonalny lokalu, który – w przeciwieństwie do swojej podstawowej wersji – służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy. Dążąc do zapewnienia lepszej ochrony prawnej stron najmu pojawiły się w końcu regulacje, na podstawie których najem lokali stał się gwarantem bezpieczeństwa prawnego nie tylko dla wynajmujących, ale przede wszystkim bezpieczeństwa ekonomicznego najemców. Z uwagi na wciąż niewielką popularność najmu okazjonalnego w Polsce (mieszkania nadal są wynajmowane na podstawie ogólnych zasad najmu), w niniejszym artykule przedmiotowa instytucja zostanie przeanalizowana pod kątem prawnym.
Szczególne kwestie najmu lokali nie zostały omówione w Kodeksie Cywilnym. Materia ta została – z uwagi na swoją doniosłość – uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku (dalej UOchrLok) – ma ona charakter konsensualny, odpłaty i wzajemny.
W świetle przepisów tej ustawy, umowa najmu okazjonalnego dotyczy najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej z zakresu wynajmu lokali. Umowa zawarta zostaje na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust.1 UOchrLok) i wygasa po upływie czasu na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy (art. 19d ust. 1 UOchrLok).
W praktyce, po stornie wynajmującego pozostaje właściciel mieszkania bądź inna osoba która posiada tytuł prawny do korzystania z niego (co do zasady mowa tutaj o użytkowaniu wieczystym bądź spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Niemniej jednak, wynajmującym może być również pośrednik, który od właściciela pobiera wynagrodzenie (okresowe lub jednorazowe) za skuteczne wynajęcie lokalu (zazwyczaj specjalizują się w tym agencje nieruchomości).
Należy zaznaczyć, że umowa najmu lokalnego nie dojedzie do skutku, jeżeli właścicielem mieszkania nie będzie osoba fizyczna (np. mieszkanie będzie własnością konkretnej spółki z o.o. lub innej osoby prawnej).
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest kilkuetapowe i wymaga wykonania określonych w ustawie czynności prawnych.
W pierwszej kolejności, wynajmujący jest zobowiązany wskazać lokal mieszkalny stanowiący przedmiot najmu oraz tytuł prawny jaki posiada w stosunku do niego. Etap ten nie wymaga udziału przyszłego najemcy, co oznacza, że może on zostać dokonany nawet w charakterze ogłoszenia (np. zamieszczenia oferty najmu w określonej domenie internetowej).
Po zindywidualizowaniu lokalu mieszkalnego, strony przyszłej umowy najmu muszą dokonać wobec siebie pewnych oświadczeń, mianowicie:
Finalnie, najemca i wynajmujący powinni zawrzeć również samą umowę najmu okazjonalnego, w treści, której oznaczają wzajemne uprawnienia i obowiązki, czas trwania umowy i sposób jej zakończenia oraz okoliczności umożliwiające jej niezwłoczne wypowiedzenie.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany jej treści wymagają dla zachowania swojej ważności jedynie formy pisemnej (art. 19a ust. 6 UOchrLok). Niemniej jednak, oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji z lokalu bądź jego opróżnieniu i wydaniu na żądanie wynajmującego powinno zachowywać formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 2 pkt 1).
Ponadto, jeżeli wynajmującym jest osoba nieposiadająca tytułu prawnego do lokalu (pośrednik), to może ona żądać od właściciela wyrażenia przedmiotowej zgody na korzystanie z lokalu przez najemcę w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jeżeli jednak takiego wymogu wynajmujący nie zaznaczy, wyrażenie zgody może nastąpić nawet w formie dorozumianej.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego w sytuacji opróżnienia lokalu bądź ewentualnych kosztów egzekucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonej wg stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 19a ust. 4 UOchrLok).
Podstawowym obowiązkiem najemcy jest regulowanie, zgodnie z ustaleniami przyjętymi w umowie, okresowego bądź jednorazowego (odgórnego) wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. W świetle art. 19c ust. 1 UOchrLok, oprócz czynszu, na rzecz właściciela najemca uiszcza opłaty niezależne od niego (np. za ogrzewanie mieszkania, jeżeli świadczenie to nie wchodzi w zakres czynszu). Należy zaznaczyć, że wszelkie podwyższenia czynszu mogą następować wyłącznie w zgodzie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2).
Oczywistym wydaje się, że równie podstawowym obowiązkiem najemcy jest korzystanie z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz w sposób odpowiadający jego właściwościom, tak aby nie pomniejszyć jego wartości. Przedmiotowy obowiązek ma swój odpowiednik na płaszczyźnie uprawnień, mianowicie najemca jest uprawniony do korzystania z przedmiotu najmu do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 666 § 1 k.c.).
Ponadto, pod rygorem wypowiedzenia umowy, najemca jest zobowiązany do wskazania innego lokalu mieszkalnego, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji lub opróżnienia mieszkania, jeżeli wobec lokalu wskazanego w treści oświadczenia (przed zawarciem umowy) utracił tytuł prawny. Obowiązek ten musi spełnić w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o utracie tytułu prawnego (art. 19a ust. 5 UOchrLok).
Obok spełnienia obowiązków formalnych koniecznych do zawarcia umowy najmu mieszkalnego, podstawowym obowiązkiem właściciela jest udostępnienie lokalu najemcy do swobodnego korzystania. Lokal powinien znajdować się w takim stanie, aby był przydatny do użytku zarówno przed, jak i w trakcie korzystania z niego przez najemcę (art. 662 § 2 k.c.).
Jeżeli wynajmującym jest właściciel, to jest on zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust.1 UOchrLok). Ponadto, może być zobowiązany do potwierdzenia dokonania przedmiotowego zgłoszenia na żądanie najemcy (art. 19b ust. 2 UOchrLok).
Właściciel pozostaje uprawniony do żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie lokalu przez najemcę. Jak wskazano powyżej, sposób uiszczenia wynagrodzenia powinien być ustalony w treści umowy.
W sytuacji, gdy lokator:
właściciel powinien wezwać na piśmie najemcę do opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni (art. 19d ust. 2 UOchrLok). Jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania właściciela, to może on złożyć do sądu właściwego z miejsca usytuowania lokalu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji, zaś po jej nadaniu – może wystąpić do właściwego komornika o przeprowadzenie eksmisji (art. 19d ust.4 UochrLok).
Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu sporządzenia umowy najmu okazjonalnego mieszkania lub wyegzekwowania należności z tego tytułu – zadzwoń: 884 888 536 i umów się na spotkanie z adwokatem z Kancelarii Urban w Rzeszowie.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów
