Szczególną odmianą umowy najmu jest tzw. najem okazjonalny lokalu, który – w przeciwieństwie do swojej podstawowej wersji – służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy. Dążąc do zapewnienia lepszej ochrony prawnej stron najmu pojawiły się w końcu regulacje, na podstawie których najem lokali stał się gwarantem bezpieczeństwa prawnego nie tylko dla wynajmujących, ale przede wszystkim bezpieczeństwa ekonomicznego najemców. Z uwagi na wciąż niewielką popularność najmu okazjonalnego w Polsce (mieszkania nadal są wynajmowane na podstawie ogólnych zasad najmu), w niniejszym artykule przedmiotowa instytucja zostanie przeanalizowana pod kątem prawnym.

Co kryje się pod pojęciem umowy najmu okazjonalnego i gdzie szukać regulacji prawnych jej dotyczących?

Szczególne kwestie najmu lokali nie zostały omówione w Kodeksie Cywilnym. Materia ta została – z uwagi na swoją doniosłość – uregulowana w Ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 roku (dalej UOchrLok) – ma ona charakter konsensualnyodpłaty i wzajemny.

Najem okazjonalny czego dotyczy?

W świetle przepisów tej ustawy, umowa najmu okazjonalnego dotyczy najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej z zakresu wynajmu lokali. Umowa zawarta zostaje na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ust.1 UOchrLok) i wygasa po upływie czasu na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy (art. 19d ust. 1 UOchrLok).

Czy wynajmującym może być jedynie właściciel lokalu?

W praktyce, po stornie wynajmującego pozostaje właściciel mieszkania bądź inna osoba która posiada tytuł prawny do korzystania z niego (co do zasady mowa tutaj o użytkowaniu wieczystym bądź spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu). Niemniej jednak, wynajmującym może być również pośrednik, który od właściciela pobiera wynagrodzenie (okresowe lub jednorazowe) za skuteczne wynajęcie lokalu (zazwyczaj specjalizują się w tym agencje nieruchomości).

Należy zaznaczyć, że umowa najmu lokalnego nie dojedzie do skutku, jeżeli właścicielem mieszkania nie będzie osoba fizyczna (np. mieszkanie będzie własnością konkretnej spółki z o.o. lub innej osoby prawnej).

Jakich formalności należy dopełnić, aby móc zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest kilkuetapowe i wymaga wykonania określonych w ustawie czynności prawnych.

Najem okazjonalny – etap pierwszy

W pierwszej kolejności, wynajmujący jest zobowiązany wskazać lokal mieszkalny stanowiący przedmiot najmu oraz tytuł prawny jaki posiada w stosunku do niego. Etap ten nie wymaga udziału przyszłego najemcy, co oznacza, że może on zostać dokonany nawet w charakterze ogłoszenia (np. zamieszczenia oferty najmu w określonej domenie internetowej).

Najem okazjonalny – etap drugi

Po zindywidualizowaniu lokalu mieszkalnego, strony przyszłej umowy najmu muszą dokonać wobec siebie pewnych oświadczeń, mianowicie:

  1. wynajmujący – jeżeli nie jest posiadaczem tytułu prawnego do mieszkania – musi uzyskać zgodę od właściciela na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w wskazanym lokalu mieszkalnym (art. 19a ust. 2 pkt 3 UOchrLok) i poinformować o tym fakcie najemcę, natomiast
  2. najemca – wobec wynajmującego – wyraża zgodę na poddanie się egzekucji z lokalu bądź jego opróżnienie i wydanie go wynajmującemu na jego żądanie oraz wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji bądź opróżnieniu lokalu (art. 19a ust. 2 pkt 1-2 UOchrLok).

Najem okazjonalny – etap trzeci

Finalnie, najemca i wynajmujący powinni zawrzeć również samą umowę najmu okazjonalnego, w treści, której oznaczają wzajemne uprawnienia i obowiązki, czas trwania umowy i sposób jej zakończenia oraz okoliczności umożliwiające jej niezwłoczne wypowiedzenie.

budynek kamienica blok w mieście lokale użytkowe kancelarie prawne i adwokackie centrum miasta odnowione budynki
Photo by Jonas Denil on Unsplash

Czy zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga zachowania formy szczególnej?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego oraz wszelkie zmiany jej treści wymagają dla zachowania swojej ważności jedynie formy pisemnej (art. 19a ust. 6 UOchrLok). Niemniej jednak, oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji z lokalu bądź jego opróżnieniu i wydaniu na żądanie wynajmującego powinno zachowywać formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 19a ust. 2 pkt 1). 

Ponadto, jeżeli wynajmującym jest osoba nieposiadająca tytułu prawnego do lokalu (pośrednik), to może ona żądać od właściciela wyrażenia przedmiotowej zgody na korzystanie z lokalu przez najemcę w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jeżeli jednak takiego wymogu wynajmujący nie zaznaczy, wyrażenie zgody może nastąpić nawet w formie dorozumianej.

Jakie formy zabezpieczenia strony umowy najmu okazjonalnego mogą ustalić w jej treści?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego w sytuacji opróżnienia lokalu bądź ewentualnych kosztów egzekucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonej wg stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 19a ust. 4 UOchrLok).

Jakie obowiązki i uprawnienia posiada najemca?

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest regulowanie, zgodnie z ustaleniami przyjętymi w umowie, okresowego bądź jednorazowego (odgórnego) wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. W świetle art. 19c ust. 1 UOchrLok, oprócz czynszu, na rzecz właściciela najemca uiszcza opłaty niezależne od niego (np. za ogrzewanie mieszkania, jeżeli świadczenie to nie wchodzi w zakres czynszu). Należy zaznaczyć, że wszelkie podwyższenia czynszu mogą następować wyłącznie w zgodzie z warunkami określonymi w umowie (art. 19c ust. 2).

Oczywistym wydaje się, że równie podstawowym obowiązkiem najemcy jest korzystanie z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz w sposób odpowiadający jego właściwościom, tak aby nie pomniejszyć jego wartości. Przedmiotowy obowiązek ma swój odpowiednik na płaszczyźnie uprawnień, mianowicie najemca jest uprawniony do korzystania z przedmiotu najmu do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych (art. 666 § 1 k.c.).

Ponadto, pod rygorem wypowiedzenia umowy, najemca jest zobowiązany do wskazania innego lokalu mieszkalnego, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji lub opróżnienia mieszkania, jeżeli wobec lokalu wskazanego w treści oświadczenia (przed zawarciem umowy) utracił tytuł prawny. Obowiązek ten musi spełnić w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o utracie tytułu prawnego (art. 19a ust. 5 UOchrLok).

Jakie obowiązki i uprawnienia przysługują właścicielowi z tytułu umowy najmu okazjonalnego?

Obok spełnienia obowiązków formalnych koniecznych do zawarcia umowy najmu mieszkalnego, podstawowym obowiązkiem właściciela jest udostępnienie lokalu najemcy do swobodnego korzystania. Lokal powinien znajdować się w takim stanie, aby był przydatny do użytku zarówno przed, jak i w trakcie korzystania z niego przez najemcę (art. 662 § 2 k.c.).

Jeżeli wynajmującym jest właściciel, to jest on zobowiązany zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust.1 UOchrLok). Ponadto, może być zobowiązany do potwierdzenia dokonania przedmiotowego zgłoszenia na żądanie najemcy (art. 19b ust. 2 UOchrLok).

Właściciel pozostaje uprawniony do żądania zapłaty wynagrodzenia za korzystanie lokalu przez najemcę. Jak wskazano powyżej, sposób uiszczenia wynagrodzenia powinien być ustalony w treści umowy.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego bez zachowania okresu wypowiedzenia?

W sytuacji, gdy lokator:

  1. korzysta z lokalu w sposób niezgodny z przyjętymi ustaleniami (czyli swoim postepowaniem wyrządza szkodę właścicielowi), 
  2. bez zgody właściciela podnajął lub wynajął lokal osobom trzecim,
  3. utracił tytuł prawny do lokalu zastępczego i nie dopełnił wymaganego obowiązku informacyjnego,
  4. nie uregulował wynagrodzenia na rzecz właściciela przez okres dłuższy niż trzy miesiące,

właściciel powinien wezwać na piśmie najemcę do opuszczenia nieruchomości w ciągu 7 dni (art. 19d ust. 2 UOchrLok). Jeżeli najemca nie zastosuje się do żądania właściciela, to może on złożyć do sądu właściwego z miejsca usytuowania lokalu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji, zaś po jej nadaniu – może wystąpić do właściwego komornika o przeprowadzenie eksmisji (art. 19d ust.4 UochrLok).

Jeżeli potrzebujesz pomocy z zakresu sporządzenia umowy najmu okazjonalnego mieszkania lub wyegzekwowania należności z tego tytułu – zadzwoń: 884 888 536 i umów się na spotkanie z adwokatem z Kancelarii Urban w Rzeszowie.

Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:

  1. umowa najmu – kliknij TUTAJ
  2. umowa przedwstępna – kliknij TUTAJ
  3. umowa dzierżawy – kliknij TUTAJ
  4. umowa zlecenia – kliknij TUTAJ
  5. stowarzyszenia – kliknij TUTAJ
  6. upadłość konsumencka – kliknij TUTAJ
  7. działanie na szkodę spółki – kliknij TUTAJ
  8. ochrona firmy przed negatywnymi komentarzami w Internecie – kliknij TUTAJ

Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów

Kontakt

Kancelaria Adwokacka Urban

ul. Miodowa 24/12
35-328 Rzeszów

NIP 792-220-86-81
REGON 368654682
nr konta Idea Bank
85 1950 0001 20060044 3169 0001

sekretariat@kancelariaurban.com
+48 884 888 536

adw. Ewelina Urban
ewelina.urban@kancelariaurban.com
+48 607 431 840

adw. Jakub Urban
jakub.urban@kancelariaurban.com
+48 603 266 586

poniedziałek-piątek, 9-17
Opisz nam swoją sytuację lub umów się na spotkanie.
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych danych osobowych zgodnie z ustawą...