Photo by Adrien Olichon on Unsplash
Jedną z najczęściej zawieranych umów jest umowa najmu. Sprawdź co musisz o niej wiedzieć, aby skutecznie chroniła wynajmującego, ale również nie była zbyt uciążliwa dla najemcy.
Rozpoczynając tematykę związaną z umową najmu, warto sięgnąć do Kodeksu cywilnego, w którym to przedmiotowa umowa została uregulowana.
Art. 659 § 1 k.c. stanowi, iż: „wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas określony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz”.
Powołany powyżej przepis z kodeksu oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się oddać do używania najemcy pewną ruchomość lub nieruchomość. Na podstawie indywidualnej umowy, ustalany jest zakres korzystania przez najemcę z przedmiotu umowy. Dokonując wykładni językowej zauważyć można, że stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca.
Co ważne, § 2 przytaczanego powyżej artykułu wskazane jest, iż czynsz może być oznaczony w pieniądzach, bądź za pośrednictwem innego świadczenia.
Czym może być inne świadczenie? W tym przypadku obowiązuje zasada swobody umów, na podstawie, której strony mogą umówić się, iż wynajmujący wykonana np. remont, będzie regularnie sprzątał, czy również płacić będzie w naturze umówionymi artykułami spożywczymi.
Głównym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy. Przedmiot umowy powinien być w stanie pozwalającym na korzystanie zgodne z jego przeznaczeniem. Zazwyczaj na podstawie zawartej umowy określony jest termin wydania oraz zwrotu rzeczy.
Natomiast, najczęściej głównym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu. Ponadto, zobowiązany jest również o troszczenie się o rzecz z należytą starannością a także eksploatowanie jej zgodnie z treścią umowy oraz samym przeznaczeniem danej ruchomości czy nieruchomości. W sytuacji, gdy najemca rażąco nie stosuje się do treści umowy, wynajmujący może powziąć kroki zmierzające ku natychmiastowemu wypowiedzeniu umowy.
Przedmiotem umowy najmu zgodnie z literą prawa mogą być ruchomości oraz nieruchomości. Najczęściej spotkać można się z umową najmu pokoju, mieszkania, ale również i samochodu. Wynajmowane rzeczy winny być niezużywalne, choć przykładowo istniała instytucja najmu rzeczy na pokaz – ad pompam vel ostentationem, która to zakładała najem rzeczy zużywalnej, ale tylko i wyłącznie na podstawie powyższej zasady.
Przechodząc do formy umowy najmu, zauważyć należy, iż na podstawie art. 660 k.c. umowa najmu powinna być zawarta na piśmie, jeżeli okres najmu przekracza rok.
Należy mieć na uwadze, iż ustawodawca stanowi o najmie nieruchomości lub pomieszczenia. W przypadku, gdy umowa najmu nie zostanie zawarta na piśmie, przyjmuje się wówczas, iż zawarto ją na czas nieokreślony.
Art. 661 § 1 k.c. rozszerza aspekt czasowy umowy najmu. Zgodnie z tym przepisem najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat, pocztuje się po upływie za zawarty na czas nieokreślony.
Co więcej, w przypadku, gdy po upomnieniu wynajmującego, najemca używa rzeczy w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem lub umową, wynajmujący może bez zachowania terminu wypowiedzieć umowę najemcy.
Idąc dalej, wskazać należy na związek wyżej przytoczonego artykułu z art. 669 § 1 k.c. W związku z tym przepisem, podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczenie czynszu; ma on stanowić niejako majątkowy równoważnik świadczenia.
Jeżeli strony nie umówiły się inaczej, co do reguły czynsz winien być płacony z góry do 10-ego każdego miesiąca.
W takiej sytuacji, gdy pomimo obowiązującej umowy najmu, najemca przez pełne dwa okresy płatności uchylał się od obowiązku zapłaty czynszu, wynajmujący powinien poinformować na piśmie najemcę o chęci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu, a przy tym dać najemcy dodatkowy miesiąc na uregulowanie zobowiązania.
Jeśli chodzi o czas umowy najmu, zapamiętać należy, iż ruchomość bądź nieruchomość może być poddania instytucji najmu na dzień, tydzień, miesiąc, rok, itd. Obowiązuje w tym przypadku również dowolność, co do okresu. Jednakże, po upłynięciu tegoż, najemca winien jest zwrócić rzecz wynajmującemu. Idąc tym tokiem, w sytuacji, gdy okres nie jest uwzględniony, każda ze stron w każdej chwili może wypowiedzieć go.
Uwzględniając nadchodzący okres, w którym możliwe, iż studenci wrócą do stacjonarnych zajęć i dzięki temu zmuszeni będą do wynajmowania mieszkań, pokoi, należy zwrócić uwagę na art. 663 k.c. traktujący o naprawach koniecznych.
Podczas egzystencji umowy najmu, przedmiot najmu, który wymaga naprawy do prawidłowego korzystania z niej i obciąża tym samym wynajmującego, najemca ma prawo żądać od wynajmującego wykonania naprawy w określonym terminie.
Przykładowo: jeżeli w mieszkaniu zepsuje się centrale ogrzewanie, wówczas najemca dając uprzednio termin na wykonanie naprawy wynajmującemu liczyć może, iż ten wypełni swój obowiązek. W przypadku, gdy termin bezskutecznie minie, najemca na koszt wynajmującego może dokonać koniecznych napraw.
Co ważne, na podstawie linii orzeczniczej – (uchwały SN sygn. III CZP 13/75); najemca, który dokonał koniecznych napraw na podstawie art. 663 k.c. może potrącić swą wierzytelność z tytułu napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu.
Ponadto, należy również pamiętać, iż nie uwzględniając przesłanek zawartych w powyższym przepisie i dokonując naprawy w szerszym zakresie niż naprawy konieczne, winno stosować się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia – art. 752 i n. Jest to ważne z perspektywy obu stron, ponieważ często samowolka najemcy i ingerowanie w przedmiot najmu jest postrzegane przez wynajmującego za akt pejoratywny, pomimo działania najemcy w dobrej wierze.
Głównym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy. Przedmiot umowy powinien być w stanie pozwalającym na korzystanie zgodne z jego przeznaczeniem. Najczęściej na podstawie zawartej umowy określony jest termin wydania oraz zwrotu rzeczy. W przypadku, gdy nie ma zawartego w umowie terminu wydania rzeczy, ta winna zostać wydana niezwłocznie.
Jak już przytoczone zostało wyżej, przedmiot najmu powinien być zdatny do normalnego używania. Może zdarzyć się jednak, że stan faktyczny odbiega od pożądanego, wówczas mamy do czynienia z instytucją wady rzeczy najętej. Na podstawie przepisów zawartych w art. 664 § 1 k.c i n. najemca ma prawo rozwiązać umowę bądź żądać obniżenia czynszu.
Jeżeli rzecz posiada wady, które uniemożliwiają prawidłowe korzystanie z niej, ograniczają w sposób znaczący jej przydatność, najemca ma kluczowe przesłanki do żądania obniżenia czynszu – wszystko zależy od stopnia wad czy uszkodzeń przedmiotu najmu.
W takiej okoliczności, bez zachowania terminu wypowiedzenia umowy możemy w trybie natychmiastowym ją wypowiedzieć. Kończąc, należy również pamiętać o tym, iż roszczenie, co do obniżenia czynszu i uprawnienie do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu nie przysługują, gdy jako najemca wiedzieliśmy o wadach rzeczy w chwili zawierania umowy najmu.
Bardzo ciekawą instytucją uregulowaną w art. 668 § 1 k.c. jest podnajem, bezpłatne używanie. Gdy umowa nie stanowi inaczej, najemca może w całości bądź części podnajmować osobie trzeciej przedmiot umowy najmu. Najemca, który zdecyduje się na podnajem, może czerpać korzyści materialne z tego tytułu. Warte zapamiętania jest to, że osoba trzecia, z chwilą wejścia w stosunek prawny z podnajmującym zyskuje takie tożsame prawa i obowiązki, takie same jak główny najemca.
Przykuwającą uwagę kwestią, która od wielu lat, z mniejszą bądź większą częstotliwością daje o sobie przypomnieć na łamach prasy i rozpraw sądowych – są mieszkania TBS. Są to mieszkania o obniżonym czynszu budowane przez gminne spółki dla osób których nie stać na mieszkanie na wolnym rynku. Funkcjonują one dzięki pomocy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego utworzonego przez BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego).
Wiele osób nie zdaje sobie z prawy, że będąc partycypantem, a zarazem najemcą mieszkania TBSu nie mogą podnajmować ani wynajmować teoretycznie swoich mieszkań. Teoretycznie, dlatego, że zgodnie z prawem podnajmowanie i wynajmowanie mieszkań należących do TBS jest niedozwolone i stanowi podstawę wypowiedzenia umowy. Od dobrych kilku lat toczą się dyskusje optujące za zmianą tego stanu faktycznego, były także projekty ustaw, które znosiłyby zakaz wynajmowania lub podnajmowania, jednakże wszystko zatrzymuje się u podnóża władzy ustawodawczej i nie może się ziścić.
Jeżeli jesteś zainteresowany analizą lub napisaniem umowy najmu, zadzwoń i umów się na spotkanie z Zespołem Kancelarii Adwokackiej Urban.
Kancelaria Adwokacka Urban w ramach swojej działalności analizuje i tworzy umowy dostosowane do Twojego biznesu. Więcej informacji o umowach znajdziesz pod tym linkiem i tutaj. Jeżeli natomiast chciałbyś dowiedzieć się więcej o różnicach pomiędzy umową najmu, dzierżawy i użytkowania, kliknij tutaj.
Autor: Marcin Kapuściński
