Umowa przedwstępna jest umową, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, tj. umowy przyrzeczonej. Wobec tego z samego brzmienia przywołanego przepisu wynika, że umowa przedwstępna może zostać ukształtowana jako umowa jednostronnie albo dwustronnie zobowiązująca.
Umowa przedwstępna to porozumienie, na mocy którego jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości określonej umowy przyrzeczonej. Gdy tylko jedna ze stron ma obowiązek jej zawarcia, a druga zyskuje prawo do jej dochodzenia ma ona charakter jednostronny. Natomiast w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej, obie strony mają wzajemne prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Funkcje umowy przedwstępnej. W literaturze wyróżniono następujące funkcje umowy przedwstępnej:
1) funkcję przygotowawczo-organizatorską;
2) funkcję gwarancyjną;
3) funkcję zabezpieczającą;
Funkcja przygotowawcza – celem umowy przedwstępnej jest szczególnie rozumiane przygotowanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Szczególny charakter przygotowania wyraża się w tym, że w przypadku umowy przedwstępnej nie mamy do czynienia ze zwykłym określeniem przebiegu przyszłych negocjacji. Jej istota polega na prawnym związaniu się stron w odniesieniu do zawarcia w przyszłości umowy o ściśle już sprecyzowanej treści.
Funkcja gwarancyjna – zasadniczym celem umowy przedwstępnej jest stworzenie stronom pewności co do tego, że oznaczona umowa przyrzeczona zostanie w przyszłości zawarta. Określenie funkcji gwarancyjnej nie należy rozumieć i przedkładać dosłownie z tzw. umów gwarancyjnych. Owa funkcja ma znaczenie bardziej potoczne, tożsame ze stworzeniem stanu pewności, odnoszącego się w tym przypadku do tego, że strony zwiążą się w przyszłości węzłem umowy definitywnej.
Funkcja zabezpieczająca – w najnowszym orzecznictwie SN pojawiła się teza pozwalająca przypisać umowie przedwstępnej funkcję zabezpieczającą. W doktrynie wskazuje się, że tezę tę można zaaprobować, pamiętając jednak o tym, że wspomniana funkcja zabezpieczająca jest realizowana przez umowę przedwstępną zdecydowanie ubocznie.
W obecnym stanie prawnym oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem warunkującym ważność umowy przedwstępnej. Dopuszczalne jest zatem zawarcie umowy przedwstępnej, w której strony nie zamieszczą regulacji dotyczącej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma jednak przeszkód, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej został przez strony oznaczony w umowie przedwstępnej. W ramach swobody kontraktowej strony umowy przedwstępnej mogą bowiem określić w niej termin, którego upływ powoduje wygaśnięcie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Co istotne, zasada ta znajduje zastosowanie również wobec umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia umowy przyrzeczonej, która dla swej ważności wymaga zachowania formy szczególnej. Choć zawarcie umowy przedwstępnej w formie szczególnej nie jest przesłanką jej ważności. Dochowanie takiej formy można uznać za istotne z punktu widzenia uprawnień, o których mowa w art. 390 § 2 KC, tj. dla wywołania skutku silniejszego umowy przedwstępnej – „§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.
Czy wyznaczenie terminu do wykonania umowy przyrzeczonej jest ograniczone?
Wykonanie uprawnienia do wyznaczenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej jest ograniczone rocznym terminem zawitym, liczonym od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Oznacza to, że upływ powyższego terminu pociąga za sobą wygaśnięcie zobowiązania z umowy przedwstępnej. Tym samym, niewyznaczenie w ciągu roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej powoduje wygaśnięcie nie tylko roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, lecz również roszczeń odszkodowawczych.
Powyższy artykuł ma jedynie charakter informacyjny i ogólny, w związku z czym nie stanowi porady ani opinii prawnej.
Jeśli czujesz, że przedstawione zagadnienie może dotyczyć Ciebie zgłoś się do Kancelarii Urban – oferujemy fachową i kompleksową pomoc. Skontaktuj się z adwokat Eweliną Urban lub adwokatem Jakubem Urbanem z Kancelarii Adwokackiej URBAN w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów) – zadzwoń – 884 888 536, napisz: sekretariat@kancelariaurban.com lub umów się na konsultacje za pomocą formularza kontaktowego.
Autor: aplikant adwokacki Katarzyna Prejsnar z Kancelarii Adwokackiej Urban w Rzeszowie (Adwokat Rzeszów).
