Photo by American Public Power Association
Photography on Unsplash
Czy słyszałeś kiedykolwiek o sformułowaniu “umowa dzierżawy pod fotowoltaikę”? Może sam dostałeś propozycję podpisania umowy dzierżawy fotowoltaikę? Zastanawiasz się, czy przedstawiona przez dzierżawcę umowa dzierżawy pod fotowoltaikę będzie dla Ciebie satysfakcjonująca? Nie wiesz jak powinna wyglądać dobrze sporządzona umowa dzierżawy pod fotowoltaikę? Jeśli odpowiedzi na powyższe pytania są twierdzące, to ten wpis przygotowany przez Kancelarię Adwokacką Urban w Rzeszowie jest właśnie dla Ciebie!
Od paru lat systemy przekształcania światła słonecznego w energię elektryczną przeżywają istny renesans, jeżeli chodzi o sprzedaż konsumencką. Wszelkiego rodzaju dofinansowania pod fotowoltaikę spowodowały, że systemy te obecne są już w prawie każdym domostwie w Polsce, a za niedługo na szeroką skalę zaczną pojawiać się również całe farmy fotowoltaiczne na gruntach należących do konsumentów, którzy w dzierżawie ich przedsiębiorstwom fotowoltaicznym upatrują dodatkowego i stałego źródła dochodu pasywnego. Umowy dzierżawy przygotowywane bardzo często przez dzierżawców nie gwarantują jednak wystarczającego zabezpieczenia pozycji wydzierżawiających swoje nieruchomości konsumentów i niekiedy w wyniku nie zawarcia w ich treści pewnych istotnych kwestii powodują obciążenie konsumentów dodatkowymi kosztami z tego tytułu. Aby uniknąć niepotrzebnych kwestii, w niniejszym artykule zostanie wskazane jak powinna wyglądać odpowiednia umowa dzierżawy nieruchomości pod fotowoltaikę.
Umowa dzierżawy pod fotowoltaikę stanowi w swojej istocie umowę dzierżawy nieruchomości, w której wydzierżawiający (konsument) udostępnia do użytkowania dzierżawcy (przedsiębiorcy fotowoltaicznemu) posiadany grunt w celu użytkowania i pobierania korzyści, które następuje poprzez przystosowanie gruntu do montażu systemów fotowoltaicznych, ich samego montażu i korzystania z nich, zaś sam dzierżawca zobowiązuje się do opłacania z tego tytułu wydzierżawiającemu czynszu, stanowiącego jego dochód. Z racji tego, że taka umowa jest w zasadzie umową dzierżawy gruntu, w razie braku uregulowań pewnych kwestii w treści umowy, zastosowanie mają przepisy o dzierżawie usytuowane w Kodeksie Cywilnym.
Jako, że grunt pod farmę fotowoltaiczną wymaga przygotowania i to nie tylko zaplecza technicznego, ale również zaplecza prawnego (m.in. uzyskania stosownej od Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa na przeznaczenie gruntu pod takie przedsięwzięcie), istotną kwestią poruszaną w umowie powinno być ustalenie tożsamości zobowiązanego i proporcji w uczestnictwie w kosztach przygotowania gruntu. Co do zasady, dzierżawca jako pomysłodawca i inwestor bierze na siebie odpowiedzialność uiszczania kosztów związanych z przygotowaniem gruntu, montażu systemu oraz jego ewentualnej konserwacji i napraw – pozostaje to uzasadnione, albowiem to on będzie czerpać z farmy korzyści, gdy będzie ona funkcjonować. Wśród kosztów przygotowania opłacanych przez dzierżawcę znaleźć się zatem powinny również koszty doprowadzenia przyłączy mediów do gruntu (jeżeli grunt nie jest w nią wyposażony), a także koszty dostaw mediów w trakcie montażu urządzeń, jak i w czasie późniejszym.
Dzierżawca powinien być obciążony również wszelkimi kosztami uzyskania stosownych zezwoleń oraz kosztami opodatkowania gruntu – z tytułu posiadania gruntu, z tytułu posiadania na niej infrastruktury technicznej (stacji transformatorowej, instalacji czy rozdzielni) oraz z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Kwestię tę należy zawrzeć w treści umowy, albowiem adresatem części z tych podatków nie jest dzierżawca, a wydzierżawiający jako właściciel gruntu. Pozostawienie tej kwestii bez rozstrzygnięcia spowoduje, że obowiązek uiszczenia opłat będzie pozostawać po stronie właściciela, któremu nie będzie przysługiwać roszczenie zwrotne z tego tytułu (nie będzie bowiem żadnej podstawy prawnej do tego, aby z takim żądaniem występować). O ile naliczany podatek od nieruchomości nie będzie stanowić wysokiego obciążenia dla konsumenta (jego wartość nie powinna wzrosną w czasie trwania umowy dzierżawy), o tyle wartość podatku rolnego może niekiedy stanowić spore wyzwanie, zwłaszcza, że co do zasady posiadacze gruntów leżących odłogiem takiego opodatkowania nie muszą regulować. W umowie warto zawrzeć zatem postanowienie, w którym dzierżawca zobowiązuje się do zrekompensowania kosztów opodatkowania, które zostaną mu naliczone.
Jako, że umowa dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę jest co do zasady umową długoterminową, należy bardzo konkretnie podejść do ustalania z dzierżawcą wysokości czynszu, tak aby mogła ona w perspektywie czasu i zmieniających się okoliczności gospodarczych być dla wydzierżawiającego inwestycją dochodową i lukratywną. Podkreślić bowiem należy, że po zawarciu umowy, dzierżawca może nie być zainteresowany zmianą wynagrodzenia dla wydzierżawiającego i może odmówić podjęcia tego tematu. Zerwanie umowy przez konsumenta może nic w tym zakresie nie zmienić, ponieważ bardzo często przedsiębiorcy zabezpieczają się przed przedwczesnym wypowiadaniem umów stosując wysokie kary umowne z tego tytułu, uniemożliwiając tym samym stosowanie przez wydzierżawiającego szantażu. Istotnym jest więc dokonanie analizy treści umowy pod tym kątem, czy aby na pewno umowa przewiduje możliwość renegocjacji bądź waloryzacji stawek czynszu i czy nie jest to uprawnienie na pewien okres wyłączone.
Niekiedy w umowach dzierżawy stosuje się bardzo długie okresy wypowiedzenia, sięgające ponad okres jednego roku. Przedsiębiorcy uzasadniają takie rozwiązania tym, iż dzierżawa gruntu jest swego rodzaju inwestycją, które nie można zakończyć z dnia na dzień. Jeżeli zatem wydzierżawiający planuje zmienić przeznaczenie wydzierżawionego gruntu powinien przed przystąpieniem do umowy sprawdzić, z upływem jakiego okresu dzierżawca zwróci mu grunt po wypowiedzeniu umowy.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby ustalić okres wypowiedzenia na koniec danego roku kalendarzowego, nie później jednak niż z upływem sześciu miesięcy pozostałych do jego upływu – w ocenie wielu praktyków rozwiązanie to stanowi formę zabezpieczającą zarówno pozycję dzierżawcy (dla którego minimum sześć miesięcy w roku kalendarzowym powinno być okresem wystarczającym dla zakończenia inwestycji), jak i sytuację wydzierżawiającego, który nie musi czekać w nieskończoność na zwrot gruntu i przewidywać ewentualne inwestycje na parę lat w przód.
Istotną sprawą pozostaje również ustalenie w umowie odpowiedzialności z zakresu przywrócenia gruntu do stanu sprzed zawarcia umowy dzierżawy. O ile po wypowiedzeniu umowy raczej na pewno na gruncie nie spotka się pozostawionych urządzeń czy instalacji (stanowią one przecież własność dzierżawcy), o tyle zmiana ukształtowania bądź zalesienia terenu może stanowić dla wydzierżawiającego znaczny problem. Warto więc zawrzeć w treści umowy postanowienie, w którym dzierżawca zobowiązuje się do przywrócenia stanu gruntu do tego, jaki był przed umowa w naturze, bądź jeżeli nie będzie to możliwe – do zapłaty stosownego odszkodowania.
Możliwość zbycia gruntu wydzierżawionego pod fotowoltaikę ulega niekiedy ograniczeniu bądź wyłączeniu na korzyść dzierżawcy. Inwestor zabezpiecza się bowiem przed sytuacją, w której z dnia na dzień zmieni się osoba wydzierżawiającego, który mógłby mu umowę dzierżawy wypowiedzieć z zachowaniem nieakceptowalnych dla niego terminów. W ten sposób w umowach tego rodzaju bardzo często znajduje się zapis, w świetle którego zbycie gruntu niezależnie od tytułu zbycia jest skuteczne tylko wtedy, jeżeli jego nabywca przystąpi do umowy dzierżawy w ramach cesji wierzytelności po stronie wydzierżawiającego.
Warto wskazać, że niekiedy również ograniczenie to przybiera postać zakazu czasowego rozporządzenia gruntem, i jest równie dopuszczalne, co zobowiązanie nabywcy do przystąpienia do umowy dzierżawy.
Co do zasady wyłączenie zbycia gruntu w ogóle stanowi pewne nadużycie ze strony dzierżawcy i nie powinno korzystać z ochrony. Nie ma bowiem logicznego uzasadnienia ku temu, aby wyłączać przysługujące konsumentowi uprawnienie do zbycia gruntu w całości. Taki zapis nie powinien więc znajdować się w treści umowy.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzeniu umowy dzierżawy pod fotowoltaikę bądź poszukujesz specjalisty, który dokonałby analizy udostępnionego Ci wzorca umowy dzierżawy, do której zamierzasz przystąpić – skontaktuj się z adwokatem z Rzeszowa z Kancelarii Adwokackiej Urban – zadzwoń – 884 888 536 lub umów się na spotkanie korzystając z formularza kontaktowego. Nie jesteś z Rzeszowa? Nic straconego! Adwokat Ewelina Urban oraz Adwokat Jakub Urban świadczą usługi również online. Możesz skorzystać z naszej pomocy prawnej również przez internet lub przez telefon.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
autor: Aplikant adwokacki Tomasz Kisielka z Kancelarii Adwokackiej Urban w Rzeszowie
