Dzisiejszy artykuł traktować będzie o umowie użytkowania wieczystego. Sama instytucja użytkowania wieczystego uwzględniając jej historyczny aspekt wprowadzona została do obiegu prawnego 14 lipca 1961. W ogólnym założeniu, najważniejszym celem Ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach było ustanowienie własnością Skarbu Państwa wszelkich nieruchomości ulokowanych w miastach.
Czym tak właściwie jest użytkowanie wieczyste? Jakie elementy winna zawierać tytułowa umowa oraz jakie są uprawniania użytkownika wieczystego? Na te i kilka innych pytań odpowiemy w niniejszym artykule. Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z tematem związanym z umową użytkowania wieczystego.
Instytucja użytkowania wieczystego uregulowana jest w rodzimym Kodeksie cywilnym:
Art. 232 § 1 stanowi, co następuje: „Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.”.
Biorąc pod uwagę hierarchię praw rzeczowych, zauważyć należy, iż instytucja użytkowania wieczystego plasuje się pomiędzy prawem własności a resztą ograniczonymi prawami rzeczowymi. W sensie largo użytkowanie wieczyste jest po prostu sytuacją prawną, w której planuje się użytkowanie nieruchomości, gdzie właścicielem przedmiotu umowy jest Skarb Państwa. Wówczas uprawnienia użytkownika uzależnione są np. od poniesionych ciężarów, wkładów, a głównie od ponoszonych cyklicznych bądź jednorazowych opłat.
Obecnie Skarb Państwa a także jednostki samorządów terytorialnych upoważnione są do oddania w użytkowanie osobom fizycznym bądź prawnym. Zgodnie z literą prawa, umowa o użytkowanie zawarta może być tylko w formie aktu notarialnego wraz z obowiązkowym wpisem do ksiąg wieczystych pod rygorem nieważności.
Nieruchomość gruntowa należąca do własności Skarbu Państwa może być sprzedana za zgodą wojewody. Natomiast zgody wojewody nie wymaga sprzedaż na rzecz użytkownika nieruchomości. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana jedynie użytkownikowi wieczystemu. Odnosząc się do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie jej własności między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, jak i pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego nastąpić może za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.
Użytkowanie wieczyste jest niewątpliwie bardzo specyficzną formą prawa rzeczowego. Od własności różni się głównie terminowym charakterem, jak i ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa, zasad współżycia społecznego czy z treści umowy.
Uwzględniając art. 233 k.c. w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste – użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Z tym, że ogólna możliwość zarządzania użytkowaniem wieczystym jest naprawdę szeroka – porównać ją można do klasycznego przykładu właścicielowi zarządzającemu swoim własnym prawem własności.
Podmiot będący użytkownikiem wieczystym korzystać może przede wszystkim z gruntu. Należy pamiętać, iż przepisy prawa wyłączyły możliwość korzystania z przedmiotowego gruntu osobom trzecim.
Owszem. Takie prawo może być np. sprzedane, obciążone prawem lub być nawet podmiotem dziedziczenia. Warto zasygnalizować, iż w przypadku nabycia użytkowania wieczystego gruntu, gdzie ulokowana jest dana nieruchomość, wówczas użytkownik ma do niej pełne upoważnienie – tak jak gdyby była jego własnością.
Zgodnie z przepisami prawa (zgodnie z art. 236 § 1) użytkowanie wieczyste gruntu nastąpić może na okres nie przekraczający 99 lat. Z tym, że w wyjątkowych wypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania nie wymaga oddania gruntu na najwyższy dopuszczalny okres, istnieje możliwość oddana gruntu na okres krótszy, lecz nie mniej niż na 40 lat.
Dodatkowo, istnieje możliwość wystąpienia z żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na przedmiotowym gruncie nakładów jest zdecydowanie dłuższy niż czas, który pozostał do upływu zastrzeżonego terminu. Wartym zapamiętania jest fakt, że jest możliwa odmowa przedłużenia, tylko w sytuacji, gdy przedłużenie godziłoby w ważny interes społeczny.
Przyszły użytkownik do dnia zawarcia umowy winien będzie uiścić opłatę jednorazową. Jej wartość oscyluje w granicach od 15% do 25% wartości nieruchomości. Co więcej, użytkownik wieczysty będzie musiał płacić coroczne opłaty. Z kolei, wysokość tych zależeć będzie od celu, na jaki grunt został oddany. Poniżej przedstawiamy obowiązujące stawki:
Co do zasady, użytkownik wieczysty winien uiszczać opłatę z góry za dany rok – do 31 marca każdego roku. Roczne opłaty muszą być regulowane przez cały okres obowiązywania użytkowania wieczystego.
Uwzględniając art. 239 § 2, w sytuacji, gdy oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wniesie na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa winna określać:
Odpowiadając na to pytanie warto powołać się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I CSK 692/09, w którym stwierdzono: „[…]Jeżeli użytkownik wieczysty sprzeda swe prawo do gruntu w trakcie roku, obciąża go opłata roczna za czas do dnia tej transakcji. Potem płaci już nabywca.”
Jak można się domyśleć, użytkowanie wieczyste wygasa wraz z upływem okresu określonym w treści umowy bądź poprzez rozwiązanie umowy przed upływem tegoż. W sytuacji, gdy nastąpi wygaśnięcie użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu przewidzianego w umowie lub na skutek rozwiązania umowy przed jego upływem, wówczas użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione bądź nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie to musi być równe wartości tych wniesionych lub nabytych budynków i urządzeń. Za budynki i inne urządzenia wzniesione niezgodnie z postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przewiduje się.
Warto mieć na uwadze fakt, iż termin rozpoczęcia oraz zakończenia robót, określony w umowie o oddaniu gruntu Skarbu Państwa lub gruntu będącego we własności danej jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia budynków lub innych urządzeń, nie wymaga ujawnienia w dziale I – 0 księgi wieczystej.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzeniu umowy użytkowania wieczystego bądź porady dotyczącej tej kwestii –zadzwoń: 884 888 536 i umów się na spotkanie z adwokatem z Rzeszowa z Kancelarii Adwokackiej Urban.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Marcin Kapuściński – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów
