Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się obecnie w okresie niespotykanego wcześniej rozkwitu. Skala wzniesionych nieruchomości w ostatnich latach zwiększyła się widocznie do tego stopnia, że nikogo aktualnie nie dziwi fakt pojawienia się w stosunkowo krótkim odstępie czasowym całkowicie nowego osiedla nawet w mniejszych miejscowościach. Obrót nieruchomościami pozostaje jednak wciąż mocno utrudniony dla rodzin, które nie posiadają odpowiedniego kapitału umożliwiającego zakup, wzniesienie lub wynajem mieszkania, apartamentu bądź domu. Rozwiązaniem potrzeb mieszkaniowych w takich sytuacjach może w pewnych okolicznościach okazać się pomocna tzw. umowa rezerwacyjna, która odsuwa zawarcie jednej z wskazanych umów w czasie celem zgromadzenia określonych środków pieniężnych.
Umowa rezerwacyjna jest tzw. umową nienazwaną, czyli taką, której konstrukcja nie została przewidziana w Kodeksie Cywilnym. Jej zawarcie pozostaje prawnie dopuszczalne na podstawie swobody kontraktowania (art. 353 ze zn. 1 k.c.). Co do zasady, przez umowę rezerwacyjną jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia z oznaczoną osobą w określonym terminie umowy związanej z wzniesieniem, nabyciem lub czasowym korzystaniem z konkretnej nieruchomości, zaś druga ze stron (rezerwujący) zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz kontrahenta stosownej opłaty.
Umowa rezerwacyjna ma więc zarówno charakter odpłatny, jak i wzajemny.
W poprzednich artykułach omawialiśmy obowiązujący w polskim systemie prawnym reżim umowy przedwstępnej (artykuł znajdziesz klikając TUTAJ), który charakteryzuje się możliwością wdrożenia sankcji prawnych w związku z niewywiązaniem się z ustaleń zawartych w jej treści. W świetle przepisów, bezpodstawne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej umożliwia stronie wystąpienie z żądaniem:
W praktyce dostrzega się, że umowa rezerwacyjna – w swojej istocie zbliżona do umowy przedwstępnej – nie przewiduje tak daleko idących konsekwencji prawnych. O ile treść umowy tak stanowi, strona poszkodowana niewywiązaniem się z umowy rezerwacyjnej może domagać się od kontrahenta uiszczenia na jej rzecz wpłat pieniężnych z tytułu kary umownej bądź zadatku. Strony umowy rezerwacyjnej mogą tę kwestię uregulować odmiennie, wprowadzając do jej treści przedmiotowe elementy umowy przedwstępnej.
Zawarcie umowy może być dokonane zarówno w stosunku do nieruchomości z rynku pierwotnego (gdy nieruchomość ma zostać dopiero wniesiona), jak i z rynku wtórnego (gdy najem lub zakup ma odbyć się po wyjątkowo atrakcyjnej cenie) – jak wskazano na wstępie, umowa rezerwacyjna stanowi gwarancję zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.
W praktyce, umowa rezerwacyjna poprzedza najczęściej zawarcie umowy deweloperskiej bądź zawarcia umowy kredytu finansującego wkład pod zakup lub wzniesienie nieruchomości.
Podstawowym obowiązkiem rezerwującego jest uiszczenie na rzecz swojego kontrahenta opłaty w umówionej postaci. Niekiedy umowa może nakładać na jego osobę inne obowiązki, przykładowo zgromadzenie określonego kapitału w wyznaczonym terminie dla uiszczenia wkładu pod wzniesienie lub zakup mieszkania (przykładowo zawarcie odrębnej umowy kredytu hipotecznego).
Kontrahent rezerwującego pozostaje zobowiązany do zawarcia określonej umowy z rezerwującym. W praktyce oznacza to, że jego obowiązkiem będzie powstrzymywanie się od jej zawarcia z osobami trzecimi, nawet jeżeli oferują dogodniejsze dla niego warunki najmu bądź zakupu. Jeżeli podmiotem tym jest również osoba prowadząca działalność deweloperską, w treści umowy mogą znaleźć się również inne zapisy dotyczące podjęcia czynności zmierzających do zawarcia umowy deweloperskiej, a nawet do podjęcia konkretnych czynności z zakresu wzniesienia nieruchomości.
Każdej ze stron przysługuje uprawnienie do żądania od drugiej złożenia oświadczenia woli zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Opłata, którą rezerwujący musi uiścić na rzecz swojego kontrahenta, może zostać ustalona w dowolnej wysokości. W praktyce opłata przyjmuje postać:
Charakter opłaty zależy w konkretnym przypadku wyłacznie od woli stron.
Charakter przysługującego rezerwującemu roszczenia zależy od postaci opłaty, którą dokonał na rzecz swojego kontrahenta. Jeżeli opłata miała postać zaliczki, rezerwujący może domagać się jej zwrotu, natomiast w przypadku zadatku – uiszczenia na swoją rzecz jego dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.).
Zawarcie umowy rezerwacyjnej dochodzi do skutku na podstawie złożenia zgodnych oświadczeń stron, w dowolnej formie. Dla celów dowodowych zaleca się jednak zachowanie formy pisemnej, jednak jej brak nie wpływa na ważność umowy.
Treść umowy rezerwacyjnej ma w założeniu umożliwić zidentyfikowanie tożsamości stron umów, ich wzajemnych praw i obowiązków oraz określić nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy. Oprócz powyższego, w umowie rezerwacyjnej powinno się znaleźć:
W praktyce, postanowienia umowy nie przewidują możliwości rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenie. Oznacza to, że zakończenie stosunku obligacyjnego nastąpić może jedynie w ramach rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Co do zasady, rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia będzie możliwe przez każdą ze stron w sytuacji, gdy wykonanie umowy okaże się obiektywnie niemożliwe (przykładowo umówiona do wynajęcia nieruchomość nie będzie spełniać warunków umożliwiających zamieszkiwanie bądź, gdy rezerwujący w konkretnym terminie nie zgromadzi określonego kapitału).
Reasumując, umowa rezerwacyjna stanowi istotny element w drodze wielu rodzin do uzyskania swoich własnych czterech kątów.
Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzaniu umowy rezerwacyjnej – skontaktuj się z prawnikami z Kancelarii Urban w Rzeszowie – zadzwoń – 884 888 536 i umów się na wizytę.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów
