O ile na status nieruchomości w aspekcie prawnym spogląda się głównie z administracyjnego punktu widzenia, zwłaszcza przez pryzmat przepisów prawa budowlanego czy prawa podatkowego, o tyle przy procesie wznoszenia budynków bądź ich remontu stosuje się w przeważającej większości przypadków przepisy prawa cywilnego. Takie rozwiązanie wynika z dominującej w ostatnim wieku praktyki, zgodnie z którą wznoszenie budynków bądź ich konstrukcyjna korekta jest domeną podmiotów wyspecjalizowanych, prowadzących działalność gospodarczą w tym zakresie, którą zainteresowany zleca w ramach usługi. Niemniej jednak, zobowiązania tego rodzaju nie mogą opierać się jedynie na przepisach umowy o dzieła – jest to z wielu względów niewystarczające. Wobec powyższego, ustawodawca wypełnia tę przestrzeń oferując możliwość zawierania umowy szczegółowej, tj. umowy o roboty budowlane, która w niniejszym artykule zostanie poddana prawnej analizie.
Przepisy wskazują, że przez umowę robót budowlanych jedna ze stron (wykonawca) zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, zaś druga strona (inwestor) zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a następnie jego odebrania i zapłaty umówionego wynagrodzenia (art. 647 k.c.).
Umowa o roboty budowlane jest więc zatem umową dwustronnie zobowiązującą, odpłatną oraz wzajemną.
Umowa robót budowlanych dla celów dowodowych powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1 k.c.). Brak tej formy nie skutkuje jednak bezwzględną nieważnością umowy.
Najprościej rzecz ujmując, przez roboty budowalne rozumie się wzniesienie bądź wykonanie określonego przedsięwzięcia budowlanego, a także wszelkiego rodzaju remonty i budownicze przeobrażenia (art. 658 k.c.). Miejsce wykonania przedsięwzięcia nazywa się terenem budowy.
W treści projektu budowy zamieszcza się ogólny zarys oraz wygląd wznoszonego obiektu, wskazuje się materiały oraz techniki wymagane do jego postawienia, poszczególne etapy konstrukcji, a także system instalacji oraz urządzeń przesyłowych, o ile obiekt jest w nie wyposażony. W świetle przepisów, projekt stanowi nieodzowną część składową umowy, będącą podstawą wszelkich czynności podejmowanych w procesie wznoszenia obiektu (art. 648 § 2 k.c.). Innymi słowy, od inwestora wymaga się dostarczenia projektu (obligatoryjnie) w chwili zawierania umowy, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby przedmiotowy dokument udostępnić wykonawcy w czasie późniejszym.
Podstawowym obowiązkiem wykonawcy jest wzniesienie określonego obiektu z uwzględnieniem wymogów wskazanych w dostarczonym mu projekcie oraz zasad wiedzy technicznej związanej z budowanictwem, a niekiedy również wyposażeniem jej w urządzenia przesyłowe energii bądź inne instalacje. Jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora (art. 651 k.c.). Po wykonaniu przedsięwzięcia, wykonawca pozostaje zobowiązany do oddania obiektu do użytku inwestorowi.
Należy zaznaczyć, że szczegółowy zakres obowiązków powinien być każdorazowo precyzowany w umowie. W razie wątpliwości poczytuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem (art. 649 k.c.).
Głównym uprawnieniem wykonawcy jest możliwość żądania zapłaty wynagrodzenia na swoją rzecz od inwestora. Zapłaty wynagrodzenia lub jej części wykonawca może żądać nawet wówczas, gdy wykonany obiekt uległ uszkodzeniu lub zniszczeniu wskutek wadliwości materiałów bądź wdrożonego sposobu wykonania, o ile uprzedził osobę inwestora o możliwości wystąpienia przedmiotowych skutków (art. 655 k.c.).
Zobowiązania inwestora w ramach umowy o roboty budowalne można podzielić na dwie następujące grupy, tj. obowiązki związane z:
W pierwszej grupie znajdą się wszelkie czynności dokonywane celem przygotowania przestrzeni (zarówno prawnej, jak i faktycznej) dla wykonania inwestycji, zmierzające do m.in. uzyskania stosownych zezwoleń, zgromadzenia materiałów i substancji koniecznych dla wzniesienia obiektu, przystosowania i przekazania wykonawcy terenu budowy czy dostarczenia jego osobie projektu. Koszty wykonania wspomnianych czynności oraz odpowiedzialność za ich prawidłowość ponosi co do zasady w całości inwestor – strony mogą jednak postanowić odmiennie (art. 353 k.c.).
Natomiast w drugiej grupie, znajdują się czynności związane z odbiorem obiektu, które sprowadzają się do kontroli jakości obiektu, sprawdzenia czy jego stan odpowiada założeniom wskazanym w projekcie, wypełnienie stosownej dokumentacji. W dalszej części inwestor jest również zobowiązany do zapłaty umówionego z wykonawcą wynagrodzenia.
Ponadto, w braku odmiennego postanowienia, inwestor pozostaje zobowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (art. 654 k.c.).
Gwarancją zapłaty stanowi wyrażoną w pieniądzu gwarancję instytucji bankowej lub towarzystwa ubezpieczeniowego (rolę tę spełnia również bankowa akredytacja lub poręczenie bankowe), udzieloną na zlecenie inwestora, celem zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonane przedsięwzięcie(art. 649 ind 1 § 1-2 k.c.). jest to więc instytucja mająca na celu zabezpieczenie wierzytelności wykonawcy, która powstała w związku z podjęciem się inwestycji. W przeciwieństwie do ogólnej zasady – koszty zabezpieczenia zapłaty wynagrodzenia strony umowy ponoszą po połowie (art. 649 ze zn. 1 § 3 k.c.).
Uprawnienia do żądania gwarancji nie można wyłączyć ani ograniczyć – zawarcie takiego postanowienia w umowie pozostaje w świetle przepisów bezskuteczne (art. 649 ze zn. 2 k.c.). Obok gwarancji zapłaty wynagrodzenia, wykonawca może żądać udzielenia gwarancji na zabezpieczenia robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania robót, o ile zostały one zaakceptowane przez inwestora w umowie (art. 649 ze zn. 3 § 1 k.c.).
Jeżeli wykonawcza nie uzyska żądanych gwarancji w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, przysługuje mu prawo do odstąpienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym (art. 649 ze zn. 4 § 1 k.c.). Brak uiszczenia gwarancji poczytuje się jako przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn leżących po stronie inwestora (art. 649 ze zn. 4§ 2 k.c.).
Obok zagwarantowanego prawa odstąpienia od umowy wskutek nieudzielenia gwarancji zapłaty w terminie przez inwestora, wykonawca może odstąpić od wykonania zobowiązania tylko w sytuacjach, które przewiduje treść zawartej umowy. Uprawnienie to może być jednak wyłączone lub ograniczone ze względu na przepisy szczególne, spoza Kodeksu Cywilnego (art. 658 k.c.).
W świetle przepisów, inwestor ponosi wyłączną oedpowiedzialność za szkody wyrządzone:
Wykonawca, obok odpowiedzialności za wykonanie robót w sposób niewadliwy, z zachowaniem należytej staranności i bez zbędnych opóźnień (art. 355 k.c.) oraz odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wzniesiony obiekt, ponosi również odpowiedzialność za wszelkie szkody wyrządzone na terenie budowy aż do chwili oddania obiektu (art. 652 k.c.). Warunkiem koniecznym do zaistnienia takiej odpowiedzialności jest stwierdzenie przejęcia protokołem.
Oczywiście! Inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za wypłatę wynagrodzenia względem podwykonawców z tytułu dodatkowych robót wykonanych w ramach wznoszenia lub remontu obiektu. Niemniej jednak, odpowiedzialność inwestora może zostać w tym przypadku ograniczona, jeżeli wykonanie zlecenia przez podwykonawców nie zostało jego osobie zgłoszone przez wykonawcę (w dowolnym czasie) bądź samych podwykonawców (najpóźniej w chwili przystąpienia do robót) w formie pisemnej – brak sprzeciwu w formie dokumentowej w ciągu trzydziestu dni oznacza dorozumianą zgodę na uczestnictwo podwykonawców w zleceniu i konstytuuje obowiązek zapłaty wynagrodzenia (art. 647 ze zn. 1 § 1 k.c.). Przedmiotowa odpowiedzialność nie zostaje jednak wyłączona, jeżeli udział podwykonawców w wykonywaniu robót był przewidziany umową.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w sprawie sporządzenia umowy o roboty budowlane lub szukasz poradnictwa prawnego z zakresu prawa budowlanego, skontaktuj się z prawnikami z Kancelarii Urban w Rzeszowie zadzwoń 884 888 536 i umów się na spotkanie.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów
