Photo by Breno Assis on Unsplash
W obrocie prawnym coraz rzadziej spotyka się formy spółdzielczych praw do lokalu, które stanowią relikt poprzedniego systemu prawnego i swój rozkwit mają już dawno za sobą. Przywrócenie bowiem ustroju gospodarczego opartego w dominującym zakresie na prawie własności zupełnie nie współgra z zamysłem lokatorskich bądź własnościowych praw spółdzielczych. Nic więc dziwnego, że uprawnieni z tych tytułów lokatorzy coraz częściej doszukują się sposobu, aby tę przestarzałą formę prawa do lokalu przekształcić w najpełniejsze w swym zakresie prawo własności. Wychodząc naprzeciw wielu pytaniom, w niniejszym artykule omówione zostaną zagadnienia związane z przekształceniem praw spółdzielczych w prawa własnościowe.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, ustanawianym na rzecz osób fizycznych. W swojej treści zawiera dwa odrębne od siebie uprawnienia – w pierwszej kolejności jest to prawo do niezakłóconego i nieodpłatnego korzystania z określonej nieruchomości lokalowej, stanowiącej własność określonej spółdzielni, której uprawnieni są członkami, zaś w drugiej prawo do swobodnego rozporządzania przedmiotowym prawem na rzecz innych osób. W najprostszych słowach więc spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie tylko zaspokaja potrzeby mieszkaniowe członków spółdzielni oraz osoby wspólnie z nimi zamieszkujące, ale również może zostać przeznaczone (bez zgody spółdzielni) na zaspokojenie tych potrzeb innych osób na podstawie innych stosunków prawnych, zwłaszcza najmu bądź bezpłatnego używania.
Z spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu związane pozostają jednak pewne obowiązki wynikające z faktu obciążenia tego lokalu tym prawem – mowa tutaj o zobowiązaniach uprawnionego do systematycznego uczestnictwa w regulowaniu opłat eksploatacyjnych mieszkania (w tym czynszu) oraz dokonania świadczeń na zrealizowany przez spółdzielnię wkład budowlany bądź świadczeń na jego uzupełnienie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako ograniczone prawo rzeczowe pozostaje zarówno prawem zbywalnym, jak i dziedzicznym – podlega również egzekucji. Bezsprzecznie zatem takie prawo można innym podmiotom prawa sprzedać, darować, uczynić przedmiotem zamiany czy zapisu, jak i obciążyć innym ograniczonym prawem rzeczowy (np. hipoteką). Wszelkie rozporządzenia wymagają formy aktu notarialnego.
Osoba uprawniona do korzystania z lokalu na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może założyć dla swojego prawa księgę wieczystą, jednakże w świetle powszechnie obowiązujących przepisów prawa nie jest to nieodzowne. W chwili obecnej, w przypadku podjęcia czynności w tym zakresie, sąd rejestrowy nie tworzy odrębnej księgi wieczystej dla lokalu (jego właścicielem, jak i właścicielem budynku, w którym się on znajduje pozostaje co do zasady bowiem spółdzielnia), a jedynie w odpowiednim dziale dokonuje na rzecz wnioskodawcy odpowiedniego wpisu.
W przeciwieństwie do wcześniej omówionego prawa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest ograniczonym prawem rzeczowym – stanowi formę zbliżoną do umowy najmu, a zatem pozostaje stosunkiem zobowiązaniowym. W świetle przepisów, na podstawie umowy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, spółdzielnia zobowiązuje się oddać określonemu członkowi (bądź jemu i jego małżonkowi) określony lokal mieszkalny do używania, zaś uprawniony z tego tytułu zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty eksploatacyjne ustalane na podstawie ustawy bądź statutu spółdzielni. Z uwagi na wewnętrzne zależności uprawnionego z spółdzielnią (członkostwo), spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu uważa się za stosunek bardziej utwierdzony w prawie aniżeli zwykły stosunek najemczy.
Jako stosunek zobowiązaniowy, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega egzekucji, nie może być zbyte ani stanowić przedmiotu dziedziczenia. Prawo to jest związane ze ściśle określoną osobą (osobami) i wygasa najpóźniej z jej (ich) śmiercią.
Z uwagi na usunięcie w 2007 roku przez ustawodawcę z porządku prawnego przepisów dotyczących ustanawiania spółdzielczych praw lokatorskich, w chwili obecnej żadna spółdzielnia nie dysponuje prawem do zawarcia z jej członkiem prawa spółdzielczej umowy lokatorskiej do lokalu ani obciążenia danego lokalu na rzecz swojego członka spółdzielczym prawem własnościowym. Ustanowione przed tą datą prawa nadal przysługują jednak tym, na rzecz których zostały ustanowione bądź – w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego – tym, którzy nabyli je na podstawie umowy cywilnoprawnej bądź w drodze dziedziczenia.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych umożliwia uprawnionym do lokalów na podstawie spółdzielczych praw lokatorskich przekształcenie ich w prawa własnościowe. Zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami, następuje to na podstawie pisemnego żądania członka spółdzielni, o ile dokonał spłaty:
Do przekształcenia prawa wymaga się również, aby grunt pod budynkiem, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem najmu, posiadał uregulowaną sytuację prawną – ten niezależny od uprawnionego wymóg w praktyce oznacza, ażeby nieruchomość gruntowa, na której wzniesiony jest budynek należała do spółdzielni i nie była obciążona roszczeniami osób trzecich.
W przypadku ziszczenia się wszelkich przesłanek umożliwiających przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego w prawo własnościowe, spółdzielnia ma obowiązek zawarcia – w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego żądania – stosownej umowy przeniesienia własności.
Do sfinalizowania umowy przeniesienia własności, uprawniony powinien posiadać w dyspozycji:
Wskazać należy, że bez przedstawienia powyższych dokumentów, zawarcie umowy przeniesienia własności będzie niemożliwe.
Zgodnie z stosownymi przepisami w tym zakresie, koszty związane z dokonaniem czynności notarialnych, a także wszelkie opłaty sądowe czy opłaty związane z przeprowadzeniem postępowania wieczystoksięgowego obciążają uprawnionego, który żąda przekształcenia. Zaznaczenia wymaga, że opłaty notarialne za przedmiotowe czynności nie mogą przekraczać ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Przekształcenie spółdzielczych praw lokatorskich w prawo własności.
Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego w prawo własności, zwłaszcza jeżeli szukasz profesjonalisty, który przeprowadzi Cię przez meandry procedur z nią związanych – skontaktuj się z prawnikami z Kancelarii Urban w Rzeszowie – zadzwoń 884 888 536 umów się na wizytę.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban Rzeszów
