Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się obecnie w okresie niespotykanego wcześniej rozkwitu. Skala wzniesionych nieruchomości w ostatnich latach zwiększyła się widocznie do tego stopnia, że nikogo aktualnie nie dziwi fakt pojawienia się w stosunkowo krótkim odstępie czasowym całkowicie nowego osiedla nawet w mniejszych miejscowościach. Obrót nieruchomościami pozostaje jednak wciąż mocno utrudniony dla rodzin, które nie posiadają odpowiedniego kapitału umożliwiającego zakup, wzniesienie lub wynajem mieszkania, apartamentu bądź domu. Rozwiązaniem potrzeb mieszkaniowych w takich sytuacjach może w pewnych okolicznościach okazać się pomocna tzw. umowa rezerwacyjna, która odsuwa zawarcie jednej z wskazanych umów w czasie celem zgromadzenia określonych środków pieniężnych.

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest tzw. umową nienazwaną, czyli taką, której konstrukcja nie została przewidziana w Kodeksie Cywilnym. Jej zawarcie pozostaje prawnie dopuszczalne na podstawie swobody kontraktowania (art. 353 ze zn. 1 k.c.). Co do zasady, przez umowę rezerwacyjną jedna ze stron zobowiązuje się do zawarcia z oznaczoną osobą w określonym terminie umowy związanej z wzniesieniem, nabyciem lub czasowym korzystaniem z konkretnej nieruchomości, zaś druga ze stron (rezerwujący) zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz kontrahenta stosownej opłaty.

Umowa rezerwacyjna ma więc zarówno charakter odpłatny, jak i wzajemny.

Czym umowa rezerwacyjna odróżnia się od umowy przedwstępnej?

W poprzednich artykułach omawialiśmy obowiązujący w polskim systemie prawnym reżim umowy przedwstępnej (artykuł znajdziesz klikając TUTAJ), który charakteryzuje się możliwością wdrożenia sankcji prawnych w związku z niewywiązaniem się z ustaleń zawartych w jej treści. W świetle przepisów, bezpodstawne uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej umożliwia stronie wystąpienie z żądaniem:

  1. naprawienia szkody wyrządzonej wskutek nie zawarcia umowy, bądź 
  2. złożenia stosownego oświadczenia woli, które będzie zmierzać bezpośrednio do urzeczywistnienia umowy przyrzeczonej.

W praktyce dostrzega się, że umowa rezerwacyjna – w swojej istocie zbliżona do umowy przedwstępnej – nie przewiduje tak daleko idących konsekwencji prawnych. O ile treść umowy tak stanowi, strona poszkodowana niewywiązaniem się z umowy rezerwacyjnej może domagać się od kontrahenta uiszczenia na jej rzecz wpłat pieniężnych z tytułu kary umownej bądź zadatku. Strony umowy rezerwacyjnej mogą tę kwestię uregulować odmiennie, wprowadzając do jej treści przedmiotowe elementy umowy przedwstępnej.

W jakich sytuacjach zawiera się umowę rezerwacyjną?

Zawarcie umowy może być dokonane zarówno w stosunku do nieruchomości z rynku pierwotnego (gdy nieruchomość ma zostać dopiero wniesiona), jak i z rynku wtórnego (gdy najem lub zakup ma odbyć się po wyjątkowo atrakcyjnej cenie) – jak wskazano na wstępie, umowa rezerwacyjna stanowi gwarancję zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. 

W praktyce, umowa rezerwacyjna poprzedza najczęściej zawarcie umowy deweloperskiej bądź zawarcia umowy kredytu finansującego wkład pod zakup lub wzniesienie nieruchomości.

budynek drzwi wejście do kancelarii prawnika od umów mieszkanie dom kolorowe drzwi okna uroczo sympatycznie miło
Photo by Gleren Meneghin on Unsplash

Jakie obowiązki i uprawnienia mają strony umowy rezerwacyjnej?

Podstawowym obowiązkiem rezerwującego jest uiszczenie na rzecz swojego kontrahenta opłaty w umówionej postaci. Niekiedy umowa może nakładać na jego osobę inne obowiązki, przykładowo zgromadzenie określonego kapitału w wyznaczonym terminie dla uiszczenia wkładu pod wzniesienie lub zakup mieszkania (przykładowo zawarcie odrębnej umowy kredytu hipotecznego). 

Kontrahent rezerwującego pozostaje zobowiązany do zawarcia określonej umowy z rezerwującym. W praktyce oznacza to, że jego obowiązkiem będzie powstrzymywanie się od jej zawarcia z osobami trzecimi, nawet jeżeli oferują dogodniejsze dla niego warunki najmu bądź zakupu. Jeżeli podmiotem tym jest również osoba prowadząca działalność deweloperską, w treści umowy mogą znaleźć się również inne zapisy dotyczące podjęcia czynności zmierzających do zawarcia umowy deweloperskiej, a nawet do podjęcia konkretnych czynności z zakresu wzniesienia nieruchomości.

Każdej ze stron przysługuje uprawnienie do żądania od drugiej złożenia oświadczenia woli zmierzającego do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jakie postaci przyjmuje opłata za zawarcie umowy rezerwacyjnej?

Opłata, którą rezerwujący musi uiścić na rzecz swojego kontrahenta, może zostać ustalona w dowolnej wysokości. W praktyce opłata przyjmuje postać:

  1. zaliczki, stanowiącej niezwrotne i wyłączne wynagrodzenie kontrahenta rezerwującego,
  2. zadatku, uregulowanego przepisami Kodeksu Cywilnego, który w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej będzie zaliczony na poczet jej wykonania, zaś w przypadku niewykonania umowy przez rezerwującego – zachowany przez jego kontrahenta (art. 394 § 1 k.c.).

Charakter opłaty zależy w konkretnym przypadku wyłacznie od woli stron. 

Z jakimi roszczeniami może wystąpić rezerwujący w przypadku niewykonania umowy rezerwacyjnej przez właściciela mieszkania?

Charakter przysługującego rezerwującemu roszczenia zależy od postaci opłaty, którą dokonał na rzecz swojego kontrahenta. Jeżeli opłata miała postać zaliczki, rezerwujący może domagać się jej zwrotu, natomiast w przypadku zadatku – uiszczenia na swoją rzecz jego dwukrotności (art. 394 § 1 k.c.).

W jakiej formie powinna być zawarta umowa rezerwacyjna?

Zawarcie umowy rezerwacyjnej dochodzi do skutku na podstawie złożenia zgodnych oświadczeń stron, w dowolnej formie. Dla celów dowodowych zaleca się jednak zachowanie formy pisemnej, jednak jej brak nie wpływa na ważność umowy.

Co powinno znajdować się w umowie rezerwacyjnej?

Treść umowy rezerwacyjnej ma w założeniu umożliwić zidentyfikowanie tożsamości stron umów, ich wzajemnych praw i obowiązków oraz określić nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy. Oprócz powyższego, w umowie rezerwacyjnej powinno się znaleźć:

  1. oznaczenie terminu obowiązywania rezerwacji,
  2. cenę nieruchomości bądź koszty najmu,
  3. termin wydania nieruchomości,
  4. oświadczenie o stanie prawnym oraz – o ile występuje – stanie faktycznym lokalu,
  5. datę i miejsce zawarcia umowy.

W jaki sposób można zakończyć umowę rezerwacyjną?

W praktyce, postanowienia umowy nie przewidują możliwości rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenie. Oznacza to, że zakończenie stosunku obligacyjnego nastąpić może jedynie w ramach rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Co do zasady, rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia będzie możliwe przez każdą ze stron w sytuacji, gdy wykonanie umowy okaże się obiektywnie niemożliwe (przykładowo umówiona do wynajęcia nieruchomość nie będzie spełniać warunków umożliwiających zamieszkiwanie bądź, gdy rezerwujący w konkretnym terminie nie zgromadzi określonego kapitału). 

Reasumując, umowa rezerwacyjna stanowi istotny element w drodze wielu rodzin do uzyskania swoich własnych czterech kątów.

Jeżeli potrzebujesz pomocy przy sporządzaniu umowy rezerwacyjnej – skontaktuj się z prawnikami z Kancelarii Urban w Rzeszowie – zadzwoń – 884 888 536 i umów się na wizytę.

Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:

  1. umowa o rachunek powierniczy – kliknij TUTAJ
  2. umowa najmu okazjonalnego – kliknij TUTAJ
  3. umowa darowizny – kliknij TUTAJ
  4. umowa o dzieło – kliknij TUTAJ
  5. umowa zlecenia – kliknij TUTAJ
  6. umowa użyczenia – kliknij TUTAJ
  7. stowarzyszenia – kliknij TUTAJ
  8. upadłość konsumencka – kliknij TUTAJ
  9. umowa spółki komandytowej – kliknij TUTAJ
  10. działanie na szkodę spółki – kliknij TUTAJ
  11. ochrona firmy przed negatywnymi komentarzami w Internecie – kliknij TUTAJ

Autor: Tomasz Kisielka – Kancelaria Adwokacka Urban z Rzeszów

Kontakt

Kancelaria Adwokacka Urban

ul. Miodowa 24/12
35-328 Rzeszów

NIP 792-220-86-81
REGON 368654682
nr konta Idea Bank
85 1950 0001 20060044 3169 0001

sekretariat@kancelariaurban.com
+48 884 888 536

adw. Ewelina Urban
ewelina.urban@kancelariaurban.com
+48 607 431 840

adw. Jakub Urban
jakub.urban@kancelariaurban.com
+48 603 266 586

poniedziałek-piątek, 9-17
Opisz nam swoją sytuację lub umów się na spotkanie.
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych danych osobowych zgodnie z ustawą...