Photo by Toa Heftiba on Unsplash
Przez długi czas dominował pogląd, że ukształtowana przepisami prawa deweloperskiego pozycja właścicieli budynków jednorodzinnych oraz lokali mieszkalnych nie gwarantuje wystarczającego zabezpieczenia. Szczególnie miało to miejsce w przypadku pojawienia się konfliktów na linii właściciel-deweloper. Wielokrotnie zwracano uwagę, że przepisy ustawy deweloperskiej są nieprecyzyjne. Wskazywano, że sama ustawa nie udostępnia środków prawnych, których właściciele mogliby użyć bez obawy, że deweloper nie obróci użytego argumentu przeciwko nim. Uzyskanie ochrony prawnej graniczyło z cudem, ponieważ deweloperzy chroniący się za szeregiem prawników korzystali z wszelkich dopuszczalnych możliwości, aby zniechęcić właścicieli do dochodzenia swoich praw. Zmiany w tym zakresie nastąpią w związku z nowelizacją dotychczas obowiązującego prawa deweloperskiego, tj. uchwaleniem ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nazywaną potocznie „nową ustawą deweloperską”, która w niniejszym artykule zostanie pokrótce omówiona.
Wprowadzona nowa ustawa deweloperska zawiera regulacje, które rozszerzają znacząco zakres umów, które podlegają jej rygoryzmom. Dotychczasowe stosowanie ustawy jedynie i wyłącznie do inwestycji związanej ze wznoszeniem budynków odchodzi w niepamięć, albowiem od 1 lipca 2022 roku ustawa znajdzie swoje odzwierciedlenie przy umowach o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi na nabywcę, umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi na nabywcę czy do umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi na nabywcę. Powyższe dotyczy również domów jednorodzinnych.
Jeżeli chodzi z kolei o zmianę w zakresie kręgu czasowego umów wskazać należy ogólnie, że nowe regulacje mają zastosowanie nie tylko wobec umów, które zostają zawarte przed zakończeniem inwestycji, ale również wobec tych, które zawierane są po zakończeniu jej realizowania.
Nowa ustawa deweloperska zastosowanie znajduje nie tylko do podmiotów, które posiadają status dewelopera. Regulacje będzie się bowiem stosować również do inwestorów, którzy zbywają lokalu lub domy jednorodzinne w ramach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Stanowi to zatem istotny ukłon w stronę nabywców nieruchomości, albowiem uprawnienia, które przysługują im w stosunku do deweloperów zachowują również wobec pozostałych uczestników obrotu i umożliwiając im dochodzenie swoich praw nawet w sytuacji, gdy deweloper nie jest bezpośrednim kontrahentem zawartej przez nich umowy sprzedaży.
Powyższa regulacja została wprowadzona, aby wyeliminować z obrotu prawnego sytuacje, w ramach których nielojalny deweloper chcąc uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi bądź gwarancji zbywał na rzecz pośrednika (będącego co do zasady spółką, w której posiadał udziały) wybudowaną przez siebie nieruchomość (tzw. flipping). Takie postepowanie słusznie było bowiem przez ustawodawcę uważane za nadużycie prawa.
Regulacje dotychczasowej ustawy deweloperskiej nie znajdowały zastosowania wobec pomieszczeń przynależnych ani lokali użytkowych, które wzniósł deweloper w ramach tej samej bądź odrębnej inwestycji. Pominięcie to powodowało, że sytuacja związana z obrotem bądź wadami takich urządzeń czy budowli była regulowana w ramach Kodeksu Cywilnego i nabywcy nie korzystali z (i tak szczątkowej) ochrony prawnej przewidzianej dla nieruchomości w regulacjach deweloperskich.
Nowa ustawa deweloperska zmienia dotychczasowy stan prawny i obejmują swoim zakresem pomieszczenia związane z oddawanym budynkiem. W ten sposób pod auspicjami ustawy znalazły się komórki lokatorskie, garaże czy miejsca postojowe.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła również po stronie deweloperów nowy obowiązek – okresową składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którą deweloperzy będą zobowiązani opłacać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Fundusz ten ma być przeznaczany na pokrycie strat, jakie poniósłby nabywca nieruchomości w przypadku upadłości dewelopera bądź w sytuacji nieuzasadnionego odstąpienia przez niego od umowy. Ma więc stanowić kolejne zabezpieczenie dla nabywców lokali i chronić ich przed bezpowrotną utratą środków zainwestowanych w inwestycje, która nie zostanie przez dewelopera ukończona. Wartość stawki będzie w świetle przepisów ustawy wyliczana w oparciu o wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na poczet realizacji zamówionej inwestycji – powstaje zatem pytanie czy powołanie do życia funduszu nie spowoduje przerzucenia kosztów składki na konsumentów, którzy zostaną obarczeni jej kosztami jako końcowi odbiorcy inwestycji.
W zapisach o nowej ustawie deweloperskiej nie zabrakło miejsca również dla umowy rezerwacyjnej. W przeciwieństwie do wcześniejszego stanu prawnego, ustawa ta zawarła w sobie legalną definicję umowy rezerwacyjnej, określiła jej minimalne wymogi treściowe oraz maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie zabraknie również przepisów regulujących zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku rozwiązania umowy, dzięki czemu nie trzeba będzie już sięgać do rozwiązań kodeksowych.
W obrocie nieruchomościami istniała praktyka, w ramach której kwestie odbioru nieruchomości regulowane były co do zasady w drodze indywidualnej umowy zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. Nowe regulacje systematyzują najczęściej powielane w umowach rozwiązania i wychodzą naprzeciw problemom, dla których próżno było szukać rozwiązań w umowach. W ten sposób w regulacji ustawowej znalazły się chociaż kwestie dotyczące obowiązku dewelopera wobec ustosunkowania się do zgłaszanych przez nabywcę w fazie odbioru wad oraz ich usunięcia. Unormowano zostało również prawo odmowy odbioru lokalu w razie stwierdzenia wad, które uniemożliwiają bądź utrudniają korzystanie z nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem (tzw. wada istotna).
Promulgowanie nowej ustawy deweloperskiej w Dzienniku Urzędowym nie spowodowało, że przepisy w niej zawarte zaczęły obowiązywać już z momentem jej ogłoszenia. Ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że do tak daleko idących nowelizacja nie może wejść w życie z dnia na dzień. Obowiązywanie całości regulacji rozpocznie się zatem z dniem 1 lipca 2022 roku – od tego momentu wszczęcie inwestycji deweloperskiej w całości podporządkowane będzie rygorom nowych regulacji. Inwestycje rozpoczęte przed 1 lipca 2022 roku będą realizowane z po tym okresie zgodnie z poprzednimi regulacjami, jednakże uwzględnione przy ich realizowaniu będą musiały być wybrane przepisy przejściowe (chociażby odnośnie nowych zasad odbioru budynków).
Jeżeli potrzebujesz pomocy w zakresie związanym z zastosowaniem w praktyce regulacji nowej ustawy deweloperskiej, zwłaszcza jeżeli szukasz profesjonalisty, który dokona analizy udostępnionej Ci umowy deweloperskiej – skontaktuj się z prawnikami z Kancelarii Urban w Rzeszowie – zadzwoń 884 888 536 umów się na wizytę.
Więcej artykułów można znaleźć w tym miejscu:
autor: Tomasz Kisielka aplikant adwokacki Kancelaria Adwokacka Urban Rzeszów
